이 기사는 2024년 08월 30일 13:47 theWM 에 표출된 기사입니다.

부동산 시장에 매물로 나온 서울 크레센도 빌딩은 잘 팔릴 수 있을까. 중심 업무지구에 위치한 오피스 빌딩이지만 최근 거래가 무산되거나 몸값이 하향 조정되는 사례도 많아 원하는 가격대를 받아내기 쉽지 않다는 분석도 나온다.

30일 금융투자업계에 따르면 DWS자산운용은 크레센도 빌딩 매각을 위한 주관사 선정 작업을 진행 중이다. 이를 위해 주관사를 대상으로 RFP(입찰제안요청서)를 발송한 상태다. 다음달 초쯤 주관사가 선정될 것으로 보인다.

크레센도빌딩은 지하 7층~지상 18층, 연면적 5만4672.3㎡ 규모다. 과거 대우건설이 본사 사옥으로 활용하던 건물이다. DWS자산운용은 2013년 크레센도빌딩을 3900억원에 인수했다. 평단 단가는 2350만원 수준이다. 크레센도빌딩이 속한 중심업무지구(GBD)의 거래가격과 비교하면 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 대목이다.

최근 CBD에서 최고가를 기록한 거래는 타워8이다. 미래에셋자산운용은 지난해 이 빌딩을 평당 3720만원, 총 5490억원에 인수했다. 당시 매도자는 DWS운용이었다. 만약 타워8 정도 수준에서 크레센도 빌딩 가격이 결정되면 DWS운용은 2000억원 이상의 차익을 거둬들일 수 있게 된다.

다만 원하는 수준에서 가격이 결정되기는 힘들 것이라는 게 대체적인 시각이다. 무엇보다 최근 대형 매물이 잇따라 새주인을 찾아가면서 하반기 기관별로 대체투자로 향할 자금이 줄어든 것으로 파악된다.

올해 랜드마크 딜로 꼽히는 강남 더에셋과 광화문 디타워 모두 우선협상자가 선정되고, 자금조달 작업이 한창이다. 더에셋의 경우 삼성SRA자산운용이, 디타워는 NH리츠운용이 각각 인수를 추진 중이다. 해당 오피스 빌딩에 붙은 가격은 더에셋 1조1000억원, 디타워 9000억원 등 총 2조원에 이른다. 담보대출을 고려하더라도 에쿼티로만 모아야할 자금이 1조원에 이르는 셈이다.

더에셋과 디타워 모두 랜드마크 빌딩들인 만큼 출자기관들로선 안전자산으로 보고 있다. 더욱이 든든한 금융계열사들이 앵커로 나설 예정이다보니 조달에선 큰 문제는 없을 것으로 예상된다. 달리 말하면 1조원에 이르는 자금이 꼬리표를 달고 있다는 이야기다.

여기에 아무리 우수한 매물이라도 오버페이를 지양하고 있는 분위기다. 심지어 고금리 기조가 이어지고 있는 탓에 에쿼티 투자자 유치도 쉽지 않은 실정이다. 전반적으로 협상력 측면에서 매도자보다 매수자가 우위에 있는 시장이라고 볼 수 있다. 매도자로선 거래 성사를 위해 가격을 낮출 수밖에 없는 상황인 셈이다.

실제 최근 이 같은 분위기 속에 가격이 입찰가격보다 낮아진 경우도 있다. 올해 상반기 클로징된 아크플레이스다. 아크플레이스의 경우 입찰을 거쳐 코람코자산신탁이 7600억원에 우선협상자로 선정됐다. 그후 코람코자산신탁은 조달 측면에서 어려움을 겪었고, 매도자였던 블랙스톤에 가격을 조정해줄 것으로 요청했다. 블랙스톤은 시장 상황을 고려해 이를 받아줬고, 최종 7000억원 정도에 거래가 성사됐다.

아예 거래가 실패한 사례도 있다. 키움투자자산운용은 신라스테이 마포 인수를 추진하다 자금조달에 어려움을 겪은 끝에 인수를 포기했다. 디앤디인베스트먼트가 인수를 추진 중이던 수송스퀘어, NH리츠운용이 추진중이던 아남타워 등도 조달 이슈가 발목을 잡았다. 케이스퀘어강남2의 경우엔 입찰을 했지만, 우선협상자를 선정하지 못할 정도로 결과가 나빴다. 서울역T타워의 경우엔 아예 입찰 시점조차 잡지 못하고 있는 실정이다.

DWS운용으로서도 이 같은 시장 상황이 달갑지 않을 수 있다. 현재 시장에서 거론되는 적정가는 평당 3000만원 안팎이다. 물론 이 역시 조달 이슈가 발생할 수 있다. 동시에 최근 CBD의 트로피에셋으로 꼽히는 서울파이낸스타워(SFC)도 매각 작업을 개시했다.

크레센도빌딩의 노후화도 변수다. 밸류애드 측면에서 인수자의 추가 비용 부담이 발생할 수 있기 때문이다. CBD로 분류되지만 다소 외각에 위치해 있다는 점도 매력도를 낮추는 요소라는 평가도 나온다.