이 기사는 2024년 06월 17일 14:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자운용이 미국 프라임오피스빌딩을 포트폴리오에 추가했다. 오피스 빌딩을 소유하고 있는 리츠가 발행하는 수익증권을 기초자산으로 펀드를 설정하는 구조다. 하나대체투자운용의 투자금은 해당 빌딩이 리파이낸싱을 진행하는 과정에서 수반되는 자금소요를 충당하는 데 활용될 예정이다.

17일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자운용은 미국 덴버 소재 오피스 빌딩인 '1670 브로드웨이'에 285억원을 투자했다. 해당 빌딩을 소유하고 있는 'Broadway Denver REIT(이하 브로드웨이덴버)'가 발행하는 우선주를 인수하는 방식이다. 하나대체투자운용은 '하나대체투자일반사모부동산투자신탁215호'를 비히클로 삼았다.

하나대체투자운용의 투자금은 브로드웨이덴버가 오피스 빌딩을 인수했을 때 빌린 대출의 리파이낸싱 과정에서 발생하는 자금을 충당하는 데 활용된다. 브로드웨이덴버는 현대자산운용이 1670 브로드웨이를 매입하기 위해 미국 현지에 설정한 리츠다.

현대자산운용은 2018년 9월께 해당 오피스빌딩을 2억3800만달러에 인수했다. 당시 환율로 따지면 한화로 2660억원 정도 수준이다. 현대자산운용은 하나증권과 손을 잡고 현대미국오피스전문투자형사모투자신탁 1호를 통해 1200억원 정도를 조달했다. 이외 나머지를 현재 금융기관 대출을 통해 충당했다. 대출 규모는 1억4280만달러, 금리는 4.10%, 만기 5년 정도였다.

해당 대출에 대한 리파이낸싱이 이뤄졌는데, 워낙 임차인이 우량했던 터라 대주단과 원만히 협상이 이뤄진 것으로 알려졌다. 그 덕분에 일부 원금 상환을 전제로 금리는 동결된 것으로 파악된다. 만기는 2년 연장이 이뤄졌다.

브로드웨이덴버는 요청이 들어온 원금의 상환 여력이 없었다. 또 추가적으로 빌딩에 대한 캐팩스(CAPEX·자본적지출) 투자도 필요했다. 이에 외부 투자에 나섰고, 하나대체투자운용이 투자자로 나서게 됐다. 앞서 현대자산운용 해당 빌딩을 인수했을 때 금융주선을 했던 하나증권의 연결고리가 됐다는 후문이다.

금융투자업계 관계자는 "고금리 기조속에 오피스 시장이 침체일로를 걷고 있지만, 이 빌딩에 대한 평가는 나쁘지 않다"며 "시장 상황만 나아지면 우선적으로 잘 팔릴 수 있는 매물로 여기고 있는 것 같다"고 말했다.

하나대체투자운용도 이러한 점에 미국 현지 오피스 투자에 나선 것으로 보인다. 최근 고금리 기조 속에 해외 부동산 투자는 꽁꽁 얼어붙었다. 이 같은 상황에서 하나대체투자운용은 과감하게 투자에 나섰다는 점은 괜찮은 자산이라면 시장이 반등했을 때 업사이드가 충분할 것이라는 판단이 깔린 셈이다.

1670 브로드웨이는 지하 2층~지상 36층 규모다. 핵심 임차인은 미국 교직원퇴직연금기금(TIAA)이 빌딩의 약 40%를 임차해 사용하고 있는 것으로 파악된다.