이 기사는 2024년 11월 25일 07:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

OCI그룹 계열의 부동산 개발업체 디씨알이(DCRE)가 시행하는 인천 미추홀구 용현학익 1블록 도시개발사업의 시행기간이 2027년 말까지로 연장됐다. 당초 올해 12월 31일이 완료시점이었으나 부지조성 및 기반시설 공사 등이 지연되며 사업비 회수에도 시간이 걸릴 전망이다. 모회사 OCI홀딩스가 최근까지도 자금을 지속적으로 투입하고 있어 사업 진행에 차질이 발생하면 그룹 차원의 부담으로 이어질 수 있다.

25일 관련 업계에 따르면 최근 인천시는 용현·학익 1블록 도시개발사업에 대한 개발계획 변경 및 실시계획 인가를 고시했다. 올해 12월 31일까지였던 사업 시행 기간을 3년 뒤인 2027년 12월 31일로 변경하는 내용이다.

인천시에 따르면 용현·학익 1블록 도시개발사업은 1, 2단계 구간으로 나뉘어져 있는데 특히 2단계 구간이 부지조성 및 기반시설 공사가 아직 초기 단계에 머물러 있다. 해당 공사기간이 더 필요하고 구역 인근을 지나는 제2경인고속도로 방음터널 공사도 진행돼야 하는 상황이다.

DCRE는 OCI의 옛 인천공장과 인근 부지인 인천 용현·학익 1블록 일대 154만6747㎡(46만7889평)를 개발해 약 1만3000세대를 공급하는 '미니 신도시급' 도시개발사업을 진행하고 있다. 아파트 브랜드는 'CITY O CIEL(시티오씨엘)'이다.

사업 일정이 계속 지연되면서 DCRE 수익성도 악화하고 있다. 3분기 말 기준 DCRE 매출액은 전 분기 3887억원보다 줄어든 3810억원을 기록했다. 같은 기간 영업이익은 998억원에서 245억원으로 97.6% 큰 폭 감소했다.

앞서 1블록 내 공동주택 개발사업도 기존에는 2025년까지 공급을 마친다는 목표였지만 공사 시한이 2029년까지 연장된 바 있다. 주택 개발사업 시공사는 HDC현대산업개발 컨소시엄(HDC현산·현대건설·포스코이앤씨)로 2019년 시공계약을 맺었다.

DCRE는 OCI홀딩스로부터 지속적으로 자금을 투입받고 있어 사업이 지연될수록 그룹사의 재무부담도 지속된다. DCRE와 연계된 OCI홀딩스의 자금 부담 규모는 4000억원을 웃돈다.

현재 DCRE는 인천 용현학익 1블록 도시개발사업(시티오씨엘) 사업비와 금융비를 충당하기 위해 OCI홀딩스로부터 총 795억원의 차입금 약정을 맺고 있다. 이중 728억원을 실제로 지급받았다.

지난 3월에는 225억원을 신규로 차입받았다. 앞서 각각 2022년 6월, 2023년 9월 약정을 맺은 400억원, 170억원에 대한 차입기간도 올 들어 연장했다.

올 3분기 말 기준 DCRE는 OCI홀딩스로부터 총 3390억원 규모의 자금보충약정도 제공받고 있다. DCRE가 금융기관 등의 대출금을 갚지 못할 경우 자금보충을 확약한 모기업 OCI홀딩스가 채무를 상환해준다는 의미다. 지난해 말까지 OCI홀딩스가 DCRE에 제공한 자금보충약정은 1730억원이었는데 올해 3월 1660억원을 추가로 제공했다.

이밖에 지난해 말 기준 DCRE의 주식발행초과금은 1조2390억원으로 집계된다. DCRE의 최대주주인 OCI홀딩스가 투입한 자금으로 볼 수 있다. DCRE는 2008년 OCI홀딩스(구 OCI)의 인천공장 사업부문이 분할돼 설립된 곳으로 OCI홀딩스가 전체 지분을 보유하고 있다.

인천 용현·학익 1블록은 2021년까지 3개 단지, 총 3774세대 분양을 진행했지만 이후 각종 인허가 이슈와 건설경기 악화 등으로 인해 착공과 분양 일정이 줄줄이 밀렸다.

2021년 사업지를 관통하는 제2경인고속도로에서 발생한 소음, 분진 문제 등으로 입주예정자들이 인천시에 민원을 제기하면서 사업이 잠정 중단됐다. 인천시는 분양 전 제2경인고속도로를 지하화하는 대심도터널을 설치하라고 요구했으나 공사비 등을 이유로 DCRE는 방음벽, 저소음 도로 포장으로 해결하겠다고 주장하며 갈등이 지속됐다.

그러다 지난해 DCRE가 방음터널을 개발하기로 인천시와 합의하며 분쟁은 일단락됐다. 하지만 제2경인고속도로 방음터널 설치 비용으로 1839억원을 투입하게 되고 단지 인근을 지나는 수인선에 학익역(가칭)을 신설하기 위해 135억원 손실보전금을 추가 부담하게 되며 사업비가 늘었다.

사업 지연과 방음터널 설치 등으로 사업비가 늘어나자 DCRE는 지난해 6월 메리츠캐피탈 등 금융권에서 8% 금리로 3000억원을 빌렸다. 지난해 말 기준 1조1346억원을 차입하고 있는 것으로 나타났다.

사업비를 충당한 DCRE는 3년간 멈춰섰던 용현·학익 1블록 분양을 올해 재개했다. 지하 2층~지상 최고 47층 9개동 전용 59~134㎡ 1734세대 규모의 '시티오씨엘 6단지'다. 2021년까지 분양한 3774세대와 올 들어 분양 중인 6단지를 합쳐도 전체 공급 물량(1만3149세대)의 42% 정도에 그친다.

향후 분양을 통한 사업비 회수가 원활히 진행될지도 불투명하다. 인천 부동산 시장은 아직까지 미분양 문제가 회복되지 않았다. 국토부 주택통계에 따르면 지난 9월 말 인천 미분양은 총 3408세대로 전월 2103세대 대비 62% 급증했다. 여기다 비슷한 시기 인근 지역에서 송도역 래미안 센트리폴(1024세대), 학익 3구역 푸르지오 에듀포래(1500세대) 등 신규물량이 공급되기 때문이다.

다만 올 하반기에서 내년 초 입주가 예정된 시티오씨엘 3, 4단지 분양 잔금이 들어오고 6단지 분양수익이 인식되면 DCRE의 사업 수익성이 지금보다는 개선될 수 있다.

DCRE 관계자는 "2021년 시작한 3개 단지의 분양을 100% 완료했고 올 3월 말 1단지가 최초로 입주를 시작해 현재까지 전체 세대 중 99%가 입주를 마쳤다"며 "최근 6단지 분양도 1순위 청약 경쟁률 6.32대 1을 기록하는 등 1순위에서 전 세대 (1734세대) 청약이 완료됐다"고 말했다.