이 기사는 2025년 03월 18일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

경기주택도시공사(GH)가 지분적립형 분양주택 사업을 공식 발표한 지 2년 만에 공급에 나선다. 올해 말 광명학온 공공주택지구를 시작으로 내년 3월 광교신도시에 선분양을 계획하고 있다. 추후 3기 신도시에도 확대 도입하겠다는 목표다.

지분적립형 분양주택 공급을 위한 제도적 기반은 대부분 마련됐다. 다만 경기도의회에서 광교신도시 시범사업 승인에 재차 제동을 걸고 있어 GH의 공급 계획도 지연되고 있다.

◇광명학온지구 첫 무대로 ...광명 재개발, 남양주 등 확대


GH의 지분적립형 분양주택의 데뷔 무대는 경기 광명학온지구가 될 전망이다. 광명시흥 테크노밸리 배후 주거단지로, 광명시 가학동 일원 공공주택지구 내 공급될 분양주택 총 1079가구 중 865가구를 지분적립형으로 공급한다.

지난해 11월 부지조성 공사에 착수한 상태로 연말쯤 건축공사 착공도 이뤄질 예정이다. 건축공사 착공 시점에 구체적 공급계획을 내고 선분양을 진행하게 된다. 준공 및 입주는 2028년 하반기 이뤄질 전망이다.

광명학온지구 사업은 대지면적 6만5361㎡, 총 1353가구(분양 1079가구·임대 274가구), 총 사업비 8123억원 규모다. 초기 사업비는 GH공사의 자체 재원(보유 토지) 4149억원과 국고보조금 242억원, 분양수입 4919억원으로 조달하고, 이후에는 임대료 등으로 재원을 조달할 예정이다.

해당 사업은 공공주택 특별법에 근거한 공공주택의 한 유형으로 진행돼 추가 의결 절차를 거칠 필요가 없다. 이미 광명학온지구 S1블록 공공주택사업은 지난 2023년 8월 경기도의회 의결을 받기도 했다. 사업 타당성 분석 결과 재무적 타당성이 확보되고 주택시장 안정 및 주거 복지기능 확대를 위한 정부 주택공급 확대정책에 부합한다는 의견을 받았다.

내년 착공 예정인 경기 남양주 다산신도시에도 지분적립형 분양주택이 포함된다. GH와 남양주시는 지난 2023년부터 기존 경의중앙선(도농~양정)으로 끊어진 593m 구간을 덮는 공사를 진행 중이다. 철도를 덮어 그 위에 콤팩트시티를 조성하려는 국내 첫 시도다. 다산신도시 4단계 구역의 경의중앙선 도농역과 양정역 사이 600ｍ 구간이며, 폭은 50~80ｍ, 전체 면적은 6만㎡다. 2029년 준공할 예정이다.

광명 하안지구 공공재개발에서도 93가구가 공급될 전망이다. 광명하안 공공재개발은 경기 광명시 하안동 597번지 일원에 9만6000㎡ 규모로 추진하는 사업으로 주택 총 1900여 가구를 공급하는 사업이다. GH는 공공 주도로 사업 기간을 단축하고 용적률을 늘려주는 대신 공급량 일부를 조합으로부터 기부채납 받아 공공주택으로 배정한다. 공공기여로 받는 전체의 10% 공공주택 가운데 일부에 지분적립형 분양주택을 적용할 방침이다.

지난 2022년 8월 공공재개발을 추진하기로 결정돼 사업을 위한 주민준비위원회의를 결성 중이다. 올 상반기 내로 주민동의서 징구 및 정비계획 입안을 제안할 계획이다.


◇재개발에 적용해 원주민 재정착 지원... 3기 신도시 등 1.1만 가구 확대 적용

GH는 광명하안 외에도 민간·공공 재개발 사업에서 지분적립형 주택 적용을 확대해 나갈 계획이다. 지난 2023년 7월 도시정비법 개정으로 공공재개발 사업 용적률이 기존 대비 최대 120%까지 완화되고, 그해 12월 시행령 개정으로 공공재개발 주택 일부를 공공분양으로 전환할수 있게 허용됐다.

이어 지난해 7월 경기도 조례도 개정되며 재개발 사업에 지분적립형 주택 공급이 가능해졌다. 공공재개발에서 확보된 추가 용적률 25%를 지분적립형 주택으로 공급할 수 있다.

현재 GH는 추진 중인 공공 재개발 사업지에 약 500가구를 지분적립형 분양주택으로 공급할 예정이다. 광명하안지구 외에도 '광명7구역', '고양원당6·7구역', '광주역동구역' 등에서도 공공재개발 사업을 추진하고 있다. 광명7구역에는 119가구, 고양원당6·7구역에는 185가구, 광주역동구역에는 83가구의 지분적립형 분양주택이 들어설 전망이다.

지분적립형 주택은 상대적 '정책 사각지대'에 해당하는 소득 4~6분위를 겨냥해 출범한 사업이다. GH는 재개발 사업에도 이를 적용함으로써 '원주민 재정착'을 도모하려는 취지도 담고 있다.

도심 주택 개발사업이 진행될 때 자금력이 부족한 원주민들이 내몰리는 경우가 많은데, 초기 자금부담이 낮은 지분적립형 주택을 통해 계속 거주할 수 있도록 유도하는 것이다. 아직까지 재개발 지역 조합원, 토지소유주들과 구체적으로 논의를 진행한 단계는 아니지만 재개발시 인센티브를 제공함으로써 사업 대상지를 늘려나갈 방침이다.

GH는 앞으로 3기 신도시 등에 약 1만1000가구 규모로 확대 공급할 계획이다. 크게는 3기 신도시에 4200가구, 2·4대책지구에 5000가구, 정비사업에 1100가구, 북수원 테크노밸리에 1000가구가량으로 공급을 계획 중이다.

3기 신도시(기타 공공주택지구 포함)에는 총 4200가구를 적용한다. 남양주왕숙에 1300가구, 고양창릉에 800~900가구, 하남교산에 600~700가구, 구리교문에 200~300가구, 과천 과천지구에 200~300가구, 광교A17블록에 240가구다.

2·4 대책지구에는 광명시흥에 1900~2000가구, 의왕·군포·안산에 1200가구, 화성 진안에 800~900가구, 화성봉담3에 500~600가구, 남양주 진건에 200~300가구, 양주 장흥에 200가구가량으로 공급할 예정이다. 2·4 대책은 공공기관 주도 하에 도심 주택공급을 늘리려는 목표로 2021년 2월 4일에 발표된 주택공급 대책이다.

이는 전체 공공주택 물량 중 GH의 지분율을 적용한 물량에서 50%를 지분적립형으로 공급한다고 가정한 수치다. 향후 GH의 참여지분율과 주택계획 수립, 지구단위계획 변경 등 인허가, 심의 절차에 따라 변경될 수 있다. 3기 신도시 등에서 GH의 지분적립형 주택이 확대되기 위해서는 GH의 지분 추가 확대가 필요할 전망이다.

현재 지분적립형 분양주택 공급을 위한 제도적 기반은 대부분 마련됐다. 관련 세제 개정이 이뤄지며 사업 추진 여건도 개선됐다. 당초 광교신도시 A17블럭 시범사업을 통해 정책효과를 검토한 후 3기 신도시 등에 확대 적용하려 했다.

하지만 도의회의 제동이 공급 확대를 가로막고 있는 실정이다. 지난해 12월 경기도의회에서 '광교 A17블록 공공주택사업 신규 투자사업 추진 동의안'이 상정돼 상임위 심의를 통과했으나 2주 뒤 본회의에서 1표 차이로 부결됐다. 올 들어서도 지난달 의회에서 부결됐다. 현재로서는 오는 4월 도의회 임시회에 해당 안건이 재상정돼 논의될 가능성이 있다.

이종선 GH 사장 직무대행(부사장)은 올해 광명학온지구 공급과 함께 당초 예정했던 광교신도시 공급도 이뤄내겠다는 목표다. 이종선 부사장은 "소득은 있지만 내집마련을 통한 자금형성 기회를 얻기 어려운 젊은층에게 적은 돈으로 안정적인 주거 생활을 누릴 수 있도록 도우려는 사업"이라며 "기다려온 사람들이 많은 만큼 하루빨리 공급을 확대할 수 있도록 노력할 것"이라고 말했다.