이 기사는 2025년 03월 27일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

스폰서 리츠에는 캐피탈 리사이클링(Capital Recycling)을 기대하기 어렵다. 대부분 그룹 부동산을 유동화하기 때문에 자산 매각 가능성이 낮은 탓이다. 가장 효과가 큰 주주환원책이 특별배당인 점을 고려하면 아쉬운 부분이다.

NH농협리츠운용의 상장리츠는 다르다. 적극적인 자산 매각과 재투자를 통해 주주가치를 높이고 있다. 상장 후 NH프라임리츠는 2회, NH올원리츠는 1회 특별배당을 지급했다. NH프라임리츠의 경우에는 3년 연속 특별배당을 노리는 중이다.

◇프라임리츠, 강남N타워 엑시트 추진…3년 연속 특별배당 전망

리츠에서 캐피탈 리사이클링이란 기존 자산을 매각하고 확보한 자본으로 재투자를 집행하는 투자운용 전략을 의미한다. 자산의 매입→매각→재투자는 리츠의 기본적인 과제이기도 하다.

하지만 국내 상장리츠의 경우 아직 캐피탈 리사이클이 활발하지는 않은 편이다. 24개 상장리츠 중 2020년 이후 상장한 리츠가 17개에 달한다. 역사가 길지 않기 때문에 아직 상장 기초자산을 담고 있는 곳들이 많다.

스폰서리츠는 자산을 매각할 가능성도 낮다. 기업은 자산을 리츠에 매각하고 대부분 재임차해서 쓴다. 그룹 차원에서 리츠로 유동화한 자산을 제3자에게 다시 매각하는 결정을 쉽게 내리지는 않기 때문이다.
반면 NH농협리츠운용은 적극적인 캐피탈 리사이클링 전략을 채택했다. NH농협리츠운용의 2개 상장리츠 모두에 적용된다. 특히 NH프라임리츠는 펀드 등의 수익증권을 기초자산으로 하기 때문에 만기에 따라 주기적으로 자산 매각 시점이 돌아온다.

NH프라임리츠는 내년까지 3년 연속 특별배당을 지급할 전망이다. 지난해 초 삼성SDS타워 투자금을 회수하고 주당 400원을 배당했다. 올해 초에는 더에셋 매각 차익을 투자자들과 나눴다. 주당 518원 배당을 마쳤다.

최근엔 강남N타워 투자 엑시트를 추진하고 있다. 강남N타워 거래가 셰어딜로 전환된 뒤 NH프라임리츠를 비롯한 주요 수익자들이 계속 투자 여부를 결정할 수 있게 됐다. NH프라임리츠는 수익증권을 매각하기로 했고 현재 조건을 협의 중이다.

내년 초 특별배당이 기대된다. NH프라임리츠는 반기 배당 리츠로 매년 5월 말, 11월 말 기준 결산을 진행하고 있다. 하반기 강남N타워 거래가 종결되면 11월 말 결산 기준으로 약 3개월 뒤인 이듬해 초에 배당금이 들어오는 구조다.

◇'에이원 인계' 매각한 올원리츠, 상장 후 첫 특별배당

NH올원리츠도 상장 후 첫 특별배당 지급을 앞두고 있다. 최근 정기주주총회를 열고 주당 200원 배당을 승인했다. 이달 말 주주들에게 배당금이 지급될 예정이다.

재간접리츠인 NH프라임리츠와 달리 NH올원리츠는 자산을 실물 인수한 뒤 직접 운용하고 있다. 지난해 중 상장 기초자산이었던 '에이원타워 인계' 매각에 성공하면서 100억원 안팎의 차익을 회수했다. 이번 특별배당의 재원이 됐다.

NH올원리츠는 에이원타워 인계 투자 및 운용으로 매각 차익을 포함한 내부수익률(IRR) 16.9%를 달성했다. NH프라임리츠가 재간접투자한 삼성SDS타워 IRR 14.54%, 더에셋 IRR 15%를 넘는 수준이다. 밸류애드 전략을 통해 오피스 매입 당시 19% 달했던 공실률을 6%까지 낮추고 자산 가치를 높였다.

캐피탈 리사이클링의 마지막 단추는 재투자다. NH프라임리츠와 NH올원리츠가 매각 차익을 배당했다면 매각 후 남은 원본을 재투자할 곳을 찾아야 한다는 의미다. NH올원리츠의 경우 올해 두 건의 신규 투자 계획을 세워둔 상태다. NH프라임리츠의 역시 재투자처 발굴을 위해 분주하다.