이 기사는 2025년 03월 19일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

홈플러스 법정관리 사태로 인해 홈플러스를 편입한 부동산 펀드와 리츠도 골머리를 앓고 있다. 홈플러스의 임대료 정상 납부 여부가 불확실해진 영향이다. 추후 자산 매각이 어려워질 경우 기한이익상실(EOD) 가능성도 배제할 수 없다.

국내 중대형 운용사 10곳에서 홈플러스 22개 지점을 기초자산으로 담은 13개 펀드와 리츠를 설정한 것으로 나타났다. 자산 규모는 2조원 수준으로 파악된다. 최근 각 사 담당자가 모인 협의체가 만들어졌다. 홈플러스 리스크에 공동 대응할 수 있는 방안을 마련할 전망이다.

◇하나대체·유경PSG 등 지방 홈플러스 다수 인수

19일 상업용부동산 업계에 따르면 홈플러스 부동산을 투자·운용 중인 국내 중대형 자산운용사 10여곳이 최근 비공식 협의체를 만든 것으로 나타났다. 홈플러스 법정관리 사태와 관련해 운용 상황 등을 공유하고 대응책 마련에 힘을 쏟고 있다.

당초 이들 자산운용사는 이번 사태가 발생한 뒤 개별적으로 홈플러스측과 접촉을 시도했다. 향후 임대료 납부 계획 및 매장 정상운영 여부 등에 대한 회신을 요청했다. 하지만 홈플러스로부터 공식 답변은 오고 있지 않은 상태다.

협의체에 포함된 운용사 중 10곳이 홈플러스 리테일 매장을 세일앤리스백(매각 후 재임대) 형태로 인수했다. 총 자산 규모는 2조원 안팎으로 추산된다. 켄달스퀘어자산운용의 경우엔 리테일이 아닌 홈플러스가 임차한 물류센터를 펀드로 보유 중인 것으로 나타났다.

10개 운용사는 총 13개 펀드 및 리츠를 운용 중이다. 복수의 비히클(Vehicle)을 설정한 곳은 이지스자산운용과 KB부동산신탁이다. 각각 3개 펀드와 2개 리츠를 만들었다.

기초자산인 홈플러스 지점은 총 22곳으로 집계된다. '강서 홈플러스'의 경우 제이알투자운용이 제이알제24호기업구조조정리츠를 통해 본사 사옥과 함께 매입했다. 퍼시픽자산운용의 퍼시픽전문투자형사모부동산투자신탁제5호는 우선주 투자를 집행했다. 강서 홈플러스 지점의 경우엔 2개 운용사가 엮여 있는 셈이다.

비히클별로 매장 1곳을 담고 있는 경우가 대부분인 것으로 나타났다. 13개 중 9개 펀드와 리츠가 단일 자산을 편입했다. 이 외 삼성SRA자산운용의 삼성SRA사모부동산투자신탁제1호가 천안점과 조치원점 2곳을 기초자산으로 투자했다.

3개 이상 지점을 인수한 곳들도 눈에 띈다. 하나대체투자자산운용의 하나대체투자랜드칩사모부동산투자신탁50호는 부산감만점·경남밀양점·강원삼척점 등 3개 자산을 담고 있다. 모두 지방 소재 자산이라 부실 위험이 크다.

유경PSG자산운용의 유경공모부동산투자신탁제3호의 상황도 비슷하다. 지방 및 수도권 외곽 지역 홈플러스 3곳에 투자했다. 울산점·구미광평점·시화점을 편입했다. 지난달 대출 만기를 1년 연장한 상태다.


◇이지스자산운용, 3개 펀드 설정·8개 지점 투자

이지스자산운용의 경우엔 설정 펀드 수도 3개로 가장 많지만 보유 자산도 총 8개로 가장 많다. 3개 펀드는 각각 △이지스KORIF사모부동산투자신탁13호 △이지스KORIF사모부동산자투자신탁19호 △이지스리테일부동산투자신탁126호다.

이 중 13호 펀드는 총 4개 홈플러스를 편입했다. 영등포점·금천점·동수원점·센텀시티점이다. 모두 수도권에 위치하거나 광역시에 소재한 자산이라 추후 개발 자산으로 매각될 가능성은 비교적 높다는 평가다.

문제는 나머지 2개 펀드다. 19호 펀드는 진주점·삼천포점·포항점을 담고 있다. 포항점은 광역시 소재이지만 진주점과 삼천포점은 엑시트 플랜 마련이 쉽지 않을 전망이다. 126호 펀드는 전주효자점을 단일 자산으로 편입했다.

상장리츠가 투자한 사례도 있다. 신한리츠운용이 운용 중인 신한서부티엔디리츠가 홈플러스 인천연수점을 편입한 상태다. 단 해당 지점은 단독 건물이 아닌 인천 스퀘어원 일부를 쓰고 있다. 신한서부티엔디리츠는 스퀘어원을 인수하면서 홈플러스와 장기임대차 계약을 맺었다.

홈플러스 임차 면적을 제외한 면적은 서부티엔디가 책임임차하고 있다. 추후 홈플러스가 영업을 중단할 경우 서부티엔디가 나머지 면적에 대해서도 책임임차를 약속했다. 다른 대형마트 또는 리테일을 유치해 영업을 이어나갈 예정이다.