이 기사는 2025년 04월 23일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용과 삼성물산이 진행하는 서울역 메트로·서울로타워 개발사업이 높은 원가로 인해 사업 수익성에 우려가 제기된다. 최근 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단 모집을 시작한 남산 밀레니엄 힐튼 부지 개발사업과 함께 이지스운용이 '이오타 프로젝트'로 통합 개발을 추진한다.

힐튼부지보다 개발 사업 규모가 작은데 개발원가는 더 높게 책정된 점이 우려 요소로 꼽힌다. 아직 명도 작업도 완료하지 못했다. 힐튼호텔 개발사업도 대규모 PF 조달에 앞서 사실상 확정됐던 주관사가 참여를 포기한 바 있었다. 4조원대 조달이 필요한 힐튼 사업과 달리 2조원 정도 금융조달이 필요한데 3개 주관사를 접촉 중인 상황이다.

◇평당 5000만원 넘는 높은 원가 극복·명도작업 마무리 관건

관련 업계에 따르면 최근 NH투자증권과 신한투자증권, 대신증권이 메트로·서울로타워 개발사업 PF 모집을 위한 투자제안서(IM) 작성에 착수한 것으로 확인된다. 조(兆) 단위 자금을 조달해야 하는 만큼 증권사 세 곳이 모집에 팔을 걷어붙인 셈이다. 다만 세 곳 모두 금융주관사로 참여 여부를 확정한 것은 아니다.

세 증권사 모두 브릿지론 때도 공동으로 주관을 맡았던 금융사들이다. 앞서 시행사는 지난해 3월 총 7170억원 대출약정을 맺었다. 트랜치별로 선순위 4800억원, 중순위 1400억원, 후순위 970억원으로 설정됐다. 주관을 맡은 증권사들도 자금 조달에 일조했다.

브릿지론 만기가 2025년 6월 15일임을 감안하면 올해 상반기 중으로 본 PF를 조달해 하반기에 착공할 전망이다.

메트로·서울로타워 개발 프로젝트의 성패는 높은 원가를 극복하는지 여부에 달려 있다. 메트로·서울로타워 개발사업 원가는 연계해 추진되는 힐튼호텔 사업의 개발원가보다 더 높게 책정돼 있다. 힐튼부지 사업의 개발 원가는 3.3㎡(평)당 5000만원으로 추정되는데 이보다 높다.

시청 일대 신규 오피스 개발사업의 원가가 평당 4000만원가량인 점을 고려하면 매우 높은 수준이다. 같은 도심권역(CBD)으로 분류되는데 평당 1000만원 차이가 나기 때문에 독보적인 차별화 요소가 있어야 경쟁력이 있을 것이라는 평가가 나온다.

최근 밀레니엄 힐튼 부지는 이지스운용이 현대건설과 협의를 진행하면서 당초 5000만원대 원가에서 4000만원대로 낮추게 될 가능성이 제기되고 있다. 만약 서울로·메트로타워도 원가를 낮추지 못한다면 임대 모집에서 난항을 겪을 수도 있다.

서울로타워와 메트로타워는 각각 3081㎡, 3778㎡로 합쳐도 힐튼부지(1만8760㎡)의 3분의 1 수준이다. 개발 규모가 작은데 힐튼과 연계해 비슷한 수준의 고급 오피스를 조성하게 되고, 힐튼보다 명도 대상자도 더 많다. 힐튼과 달리 정상 영업 중인 오피스를 끼고 토지를 매입해 명도 비용이 더 많이 들기도 했다.

아직 총 10여곳 임차인들 가운데 15%에 해당하는 임차인에 대한 명도가 진행 중이다. 이지스자산운용은 2분기 내로는 마무리한다는 방침이다. 명도가 완료되지 않으면 대주단 모집을 할 수 없어 본PF 조달 시점이 더 늦어질 수 있다.

메트로·서울로타워 개발사업 관계자는 "CBD 오피스 개발원가와 비교하면 높은 금액은 맞지만 높은 임대료가 충분히 설득될 수 있는 하이엔드 복합개발로 진행 중"이라고 말했다.
◇NH투자증권, 힐튼부지 개발 이어 주관 예정…2조원 PF 성사될까

기존 참여했던 증권사들의 본PF 주관사 참여 및 대출 집행 여부에도 관심이 쏠린다. 메트로·서울로타워 개발사업의 본PF 조달 규모는 약 2조원이 될 전망이다.

4조5000억원을 조달하는 힐튼 사업보다 규모는 더 작지만 원활한 자금 조달을 위해 금융주관사를 여러 군데로 설정하려는 것으로 보인다. 기존 대주 가운데 본PF 주관사로 참여할 가능성이 가장 높은 곳은 NH투자증권이다. 다만 힐튼에서 빠졌던 신한투자증권이 메트로·서울로타워 개발사업에는 참여할지 관심이 모인다.

NH투자증권은 힐튼호텔 개발사업과 비슷한 구도로 PF 조달 구조를 짤 가능성이 높다. 힐튼호텔 개발 본PF에서는 현대건설이 후순위 채권 연대보증 및 중순위 채권에 책임착공 미이행시 채무인수 약정을 맺게 될 예정이다.

지난해 상반기에 삼성물산은 이지스일반사모부동산투자신탁421호와 와이디816피에프브이에 각각 투자했다. 이지스421호에는 800억원을 출자해 지분율 25.9%를 확보했다. 삼성물산은 이 투자로 일감 확보에 그치지 않고 향후 시행법인과 펀드 청산 시 투자 수익까지 챙길 예정이다.

삼성물산은 이 사업을 통해 CBD 지역을 대표하는 '트로피에셋' 레코드를 남기려는 의지가 강하다. 아직까지 경쟁사인 현대건설 대비 상업용 부동산 트랙레코드가 많지 않은데 랜드마크 조성에 참여해 입지를 다질 계획이다.

메트로·서울로타워 개발은 서울역 앞 메트로타워와 서울로플라자, 서울로타워를 최고 35층 높이의 업무시설로 조성하려는 프로젝트다. 서울 중구 '양동 도시정비형 재개발구역 8-1·6지구 재개발사업 구역'에 해당한다.

이지스자산운용은 이곳을 뒤편의 밀레니엄 힐튼 부지와 연결해 남산 백범공원까지 바로 이어지는 '남산의 입구'를 완성할 방침이다. 신축되는 업무시설은 1개 동, 지상 35층 이하 규모다. 최상부는 시민 개방공간으로 남산과 도심부 전체를 조망할 수 있는 공간으로 만든다.

이지스자산운용은 힐튼부지와 메트로·서울로타워 개발사업을 통합해 '이오타 프로젝트'로 설정했다. 이오타 프로젝트가 2030년께 마무리되면 연면적 46만㎡에 달하는 복합단지가 조성된다. 여의도 국제금융센터(IFC)에 버금가는 규모다. 이오타는 그리스어로 '완결성'을 의미한다.

브릿지론 만기가 도래하기 전에 모든 인허가를 완료하는 것이 목표다. 이달 중으로 사업시행인가 승인을 받고 6월 관리처분계획인가 완료, 7월 착공을 목표로 한다. 현재 서울시 통합심의가 끝나고 세부심의가 마무리되는 단계다. 교통영향평가 변경 통과도 기다리고 있다.

최근 본PF 대주단 사전태핑을 시작하면서 시공사 삼성물산과 공사비 및 공사 기간 관련 협의도 진행할 예정이다. 공사 조건 협의가 마무리돼야 본격적인 대주 모집에 나설 수 있다. 현재 공사 관련 설계경제성 검토(VE, Value Engineering)를 진행 중이다.