이 기사는 2025년 04월 24일 15시40분 thebell에 표출된 기사입니다

케이리츠투자운용이 최근 서초동 오피스 개발사업 공사를 본궤도에 올렸다. 2021년부터 추진해 온 프로젝트로 금융권에서 공동으로 조성한 PF 정상화펀드를 통해 900억원 본PF 조달에 성공한 뒤 얼마 전 첫 삽을 떴다. 2027년 상반기까지 준공을 마친다는 계획이다.

24일 부동산투자업계에 따르면 케이알서초가 진행 중인 강남구 서초동 1317-3 일대 개발사업이 이달 착공에 들어갔다. 지난해 하반기 PF 대출을 실행한 뒤 기존 건축물 철거를 마쳤다. 이달부터 본격적으로 건물을 올리고 있다.

케이알서초는 케이리츠투자운용이 자산관리회사로서 설립한 개발 목적 특수목적법인(SPC)이다. 케이리츠투자운용은 2021년 케이알서초를 만들었다. SPC 지분은 신한캐피탈(41.3%), 메리츠증권(9.45%), 중앙프라퍼티(8.98%), 광장홀딩스(6.71%) 등이 나눠 갖고 있다. 케이리츠투자운용 역시 8.96%의 지분을 갖고 사업에 참여 중이다.

케이알서초는 개발사업을 위해 토지와 건물을 약 600억원에 인수했다. 올해 중 기존 건물은 멸실이 완료됐다.

최초 실행한 브릿지론 규모는 부지 매입을 위해 투입한 600억원이다. 케이알서초 최대주주로 있는 신한캐피탈이 70억원을 보탰다. 하나캐피탈도 브릿지론 단계부터 대주단에 이름을 올렸다. 80억원 대출을 실행했다. 나머지 브릿지론 금액은 새마을금고 등을 통해 조달했다.

착공 전 900억원 규모로 본PF 전환에 성공했다. 600억원의 브릿지론 차환을 완료하고 공사를 위해 필요한 300억원을 추가 조달했다.

대주단 구성에도 변동이 생겼다. 신한캐피탈과 하나캐피탈은 남았다. 기존 브릿지론 출자 전환을 통해 본PF에 재참여했다. 각각 44억원, 87억원으로 금액은 조정됐다. 여기에 더해 각 75억원씩 추가 대출을 실행했다.

새마을금고는 기존 대주단에서 빠졌다. 케이알서초는 나머지 PF 대금을 유암코와 IBK투자증권이 공동으로 조성한 PF 정상화펀드를 통해 조달했다. 두 회사는 각각 1300억원, 1100억원씩 모아 2500억원 규모 펀드를 만들었다.

이 펀드는 유아이피에프제일차를 통해 PF 대출을 실행했다. 유아이피에프제일차는 브릿지론 잔여 대출분인 300억원을 차환하면서 동시에 300억원 규모로 PF 차입 약정을 따로 맺었다. 공사비를 유아이피에프제일차가 수혈한 셈이다.

케이리츠투자운용은 본 사업을 통해 제1종 근린생활시설 및 업무시설 등을 개발한다. 총 대지면적 440.4㎡(133.2평) 부지에 지하5층~지상15층, 연면적 4489.32㎡(1358평) 규모 빌딩이 들어설 예정이다. 건폐율은 59.55%, 용적률은 799.12%로 계획됐다.

2027년 2분기 준공을 목표로 하고 있다. 케이리츠투자운용 관계자는 "기준 층 면적이 전용 약 73평으로 준공 후 병의원 등의 임차 수요가 많을 것으로 예상된다"고 밝혔다.