이 기사는 2012년 01월 12일 16:35 thebell 에 표출된 기사입니다.

JR자산관리의 기업구조조정 리츠(CR REITs) 제이알제1호구조조정부동산투자회사(이하 JR리츠)의 운용전략이 탁월했던 것으로 평가되고 있다. 확실한 매수처를 확보해 청산(exit) 리스크를 없앴고 대출금리를 낮춰 금융비용을 절감하는 등 투자 수익을 제고시켰다.

JR자산관리에 따르면 지난해 상반기(5기) JR리츠의 지분 투자자 배당금은 64억원으로 연수익 기준 5.3%를 기록했다. 리츠 설립 당시 투자자에 제안한 54억원(절대수익 기준 9.09%, 연환산 4%대)보다 많았다. 지난해 하반기(6기) 역시 당초 계획 배당보다 많고, 앞으로도 이같은 흐름은 지속될 것이라고 JR리츠측은 설명했다.


이를 가능케하는 것은 당초보다 절감된 금융비용, 즉 론 대출금리 인하 때문이다. 2009년 리츠 설정 당시 론 차입 규모는 1200억원이다. 중소기업은행(500억원)과 삼성화재(100억원), 우리은행(300억원), SC제일은행(300억원)으로 구성됐다.

기업은행과 삼성화재는 연 7.2% 고정금리였고, 우리은행과 SC제일은행은 3개월 양도성예금증서(CD)에 3.5%포인트를 얹힌 변동금리였다. 하지만 2년간 적용되던 이 금리 조건이 2010년 12월에 변경된다. JR리츠측에서 기존 대출을 상환하고 재대출을 받는 과정에서 금리를 낮췄다. 당시 CD 금리를 포함 시장금리가 바닥권에 형성되고 있어 타이밍이 절묘했다.

월평균 CD금리 추이(출처: 금융투자협회, 단위: %)

고정금리 7.2%와 변동금리 CD+3.5% 조건 모두를 5.8% 고정금리로 바꾼 것. 고정금리는 1.4%포인트 낮추었고 CD 금리는 그 이후 상승 곡선을 그리고 있어 금융비용이 크게 내려간 효과를 보게 됐다. 단 0.5~0.8% 수준의 조기 상환 수수료를 치르기는 했다.

금융비용 절감과 함께 설정 당시 엑시트 전략을 완벽히 짜놓기도 했다. 매수자는 건물을 임차해 사용하고 있는 대우건설로, 매각대금도 매입금액 2400억원보다 높은 2867억원으로 고정했다. 최근 일대 오피스빌딩 과잉공급으로 가격 하락 압력이 높아지고 있는 상황에서도 안정적인 매각을 할 수 있는 셈이다.

이는 2009년 건물 임대 당시 대우건설에 매도청구권을 부여했을 뿐 아니라 스스로 매수청구권이라는 옵션을 보유하는 계약을 맺었기 때문이다. 대우건설이 매수청구권을 행사하지 않더라도 결국에는 건물을 살 수밖에 없는 계약이다. 대부분의 CR리츠가 건물 매도자에게 우선 매수청구권만을 부여하는 것과 달랐던 점이다. 5년내 청산이라는 목표에 정확히 부합되는 대목이다.

JR리츠 관계자는 "쌍방간 옵션 계약으로 결국 내년에 대우건설이 이 건물을 살 수밖에 없다"며 "리츠 투자자들은 안정적으로 투자금을 회수할 수 있다"고 설명했다.