이 기사는 2012년 10월 23일 09:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

소유권자의 부동산 처분 행위에 대해 아무리 '신의칙'을 주장하더라도 신세계는 단순한 임차인으로서 소유권자(인천광역시, 롯데쇼핑)의 권능을 제한하는데 한계를 갖고 있다.

신세계는 이에 따라 임차인의 지위와 기한을 충분히 그리고 오랫동안 누려 인천종합터미널점에서 이익을 적극 뽑아내고 대체 부지를 찾기 위한 시간을 버는 데 초점을 맞출 것으로 예상된다.

롯데쇼핑의 금전적 파상 공세에 대항한 신세계의 인천종합터미널 상권 사수 및 법적 대응 전략은 대략 두가지로 간추려 볼 수 있다. 첫째는 계약기간이 다른 2개의 상이한 전세권과 임차권을 통한 사실상의 무한 점유 시도다. 둘째는 임대차 및 전세권 범위에 대한 애매모호한 표시 전략으로 소송의 기간을 장기화하는 것이다.

◇2개의 전세권으로 무한 점유 시도?

이 중 꽤 신중히 준비해 왔던 전략으로 볼 수 있는 게 외관상 하나의 건물에 2개의 전세권 및 임차권을 설정해 놓고 각각의 전세권 계약 기간을 다르게 가져가는 전략이다.


인천시 남구 관교동 15번지(인천종합터미널 부지) 7만7815㎡ 부지와 건물에는 현재 2개의 전세권이 등기돼 있다. 전세권자는 모두 신세계다. 1개는 신세계백화점 본 건물(1번 전세권)이다. 나머지 1개는 신세계백화점 주차타워 및 증축건물(2번 전세권)이다. 그런데 이상하게도 1번 전세권의 설정 기간은 2017년까지이고, 2번 전세권의 설정 기간은 2031년까지다. 2개의 전세권 기간이 불일치하는 것이다.

쉽게 풀어쓰면 2층 단독주택 세입자가 공간이 비좁아 집주인의 허락을 득해 3층으로 증축을 했는데, 기존(2층까지) 전세권을 말소시키지 않고 증축한 3층만 따로 전세권을 설정해 놓은 셈이다. 상식적으로 납득이 가지 않는 등기 사례다. 집 주인의 재가를 얻었으므로 이럴 경우 기존(2층까지) 전세권을 말소시킨 후 전체 토지·건물에 다시 별도의 전세권을 설정하는 게 보통이다.

현재 신세계는 경쟁사인 롯데쇼핑이 해당 토지·건물을 인수하자 뒤늦게 임대기간(2031년까지) 수호를 위해 법정으로 달려가는 등 애를 쓰고 있으나 사실 이러한 전세권 설정 전략은 지난해만 하더라도 의도적이었던 것으로 해석된 바 있다.

예컨대 1번 전세권의 기한이 2017년에 끝난다 해도 토지 및 건물 소유주는 신세계를 퇴거시키기 곤란하다. 왜냐면 2번 전세권의 기한은 2031년까지이기 때문이다. 증축된 건물 일부에 신세계가 버젓이 영업을 하고 있는데 본 건물에서 신세계를 퇴거시킨들 어떤 세입자가 영업을 하러 들어오겠느냐는 것이다.

2번 전세권이 만료되는 2031년도 마찬가지다. 1번 전세권의 기한이 20년 연장됐다고 가정할 경우 2번 전세권이 만료되더라도 1번 전세권은 2037년까지 그 기한이 남아 있게 된다. 2번 전세권도 토지 및 건물 소유주와 다시 연장 계약을 맺을 게 뻔하고. 이런 식으로 계속해서 임대 기한을 늘려가는 것이다.

인천시의회에서는 이 점을 두고 논란을 빚은 바 있다. 이재호 인천시의원은 "서류상 같은 건물, 동일건물이지만 층별로 계약기간이 달라진다"며 "5, 6층 증축한 것은 신세계 그리고 밑에는 또 다른 입찰자를 그때 구하는게 용이하지 않다"고 지적했다. 그는 "예를 들어 신세계가 아닌 제3의 백화점과 유통판매회사가 들어오더라도 24년간은 어차피 동거를 해야 되는 그런 불합리한 점이 있다"라며 전세권 설정 기한이 다른 데 따른 문제점을 지적한 바 있다.

◇임대차 및 2번 전세권의 설정 범위 모호

아울러 임대차 및 전세권 설정 범위가 매우 모호하다는 점도 신세계가 이번 법적 분쟁에서 적극적으로 변호할 필요성이 있다.

전세권 설정 내역을 보면 본건물과 증축건물은 모두 전세권 효력 범위를 명시해 놓았다. 1번 전세권은 '백화점 및 동 부대시설용 북쪽 2만1610㎡다. 2번 전세권은 '백화점 및 부대시설용 북동쪽 1만7501.33㎡'다. 두 전세권 모두 '백화점'이라는 용어를 품고 있다.

이는 등기 뿐 아니라 인천교통공사와 신세계가 맺은 임대차계약서에도 명기된 것으로 추정된다. 외관상 본 건물과 증축 건물이 하나의 건물임을 감안할 때 신세계와 인천교통공사가 2번 전세권 등기를 하면서 추후 20년간 증축 건물 뿐 아니라 본 건물까지도 새롭게 계약을 갱신했다고 볼 수 있는 정황이다. 인천교통공사 관계자는 "(증축 건물에 대한) 새로운 임대차 계약을 맺을 당시 인천교통상사가 합병 과정에 있었다"며 "구체적인 임대차 계약 내용을 말해줄 수는 없다"고 말했다.

이같은 정황과 논리들은 신세계가 꽤 오래전부터 혹시 있을 지 모를 임대계약 분쟁을 대비해 왔다는 점을 암시할 수 있다. 또 롯데와 신세계간 법적 분쟁에서 신세계가 생각만큼 불리하지 않을 수 있음을 시사한다. 신세계는 비록 토지 및 건물 소유주가 롯데쇼핑에 넘어갔더라도 임대차 계약 기간(20년) 사수를 통해 롯데에 맞설 것으로 관측된다.