이 기사는 2013년 08월 23일 16:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 운용하는 부동산 상장 펀드인 맵스리얼티1(미래에셋맵스AP부동산공모1호투자회사)가 연말 높은 배당금 지급에 나설 것으로 보여 주목받고 있다. 설정 6년째를 맞는 맵스리얼티1은 그동안 핵심자산인 서울 중구 수하동 센터원 빌딩의 높은 공실률로 인해 담보대출금 이자도 내기 어려운 상황이었지만 센터원 임대율이 97%까지 올라가면서 올해 역대 최고 수준의 배당금을 지급할 것으로 기대되고 있다.

◇ 센터원 임대율 97% 추가 수익 40억 원..연말 시가배당율 8.5% 기대


23일 펀드평가사 한국펀드평가(KFR)에 따르면 국내 부동산 펀드 가운데 맵스리얼티1은 설정규모가 4317억 원으로 국내 부동산 펀드 가운데 최대 설정액을 자랑하고 있다. 연초이후 수익률과 설정이후 수익률은 각각 5.68%, 40.61%로 그동안의 부진을 씻어낸 것으로 보인다.

주가흐름도 양호하다. 연초 3115원이었던 주가는 지난 5월 28일 4080원으로 종가기준 최고가를 기록했다. 이후 조정국면을 거쳐 23일 3670원으로 장을 마쳤다. 연초 대비 17.8% 상승한 수준으로 같은 기간 하락세를 나타낸 코스피지수(-8.9%)와 국내 주식형 펀드(-4.01%)와는 비교되는 지수흐름이다.

맵스리얼티1의 양호한 수익률은 최대 투자처인 센터원 임대율이 올라가면서 가능했다. 지난해 평균 임대율이 70%초반을 넘긴데 이어 올해 80%를 돌파, 최근엔 97%까지 올라섰다.

미래에셋운용 관계자는 "센터원 연평균 임대율을 80% 후반으로만 가정해도 올해 40억 원의 추가수익이 발생한다"며 "이럴 경우 주당 40~43원 이상의 배당이 추가적으로 이뤄질 수 있다"고 전망했다.

일부 증권사 PB들의 경우 이미 포트폴리오에서 맵스리얼티1의 비중을 늘리기 시작했다. 미래에셋증권 PB는 "임대율이 97%수준으로 올라가면서 임대료 수익만으로도 자산가치가 25%정도 상승했다"며 "기준가 대비 시가가 저평가된 상황에서 시가배당은 8.5%까지 나올 수 있다"고 전망했다. 맵스리얼티1의 23일 현재 기준가는 5804원이다.

맵스리얼티1은 지난해 액면가 5000원을 기준으로 은행금리 수준인 3.5%를 현금배당해 주당 175원을 지급한 바 있다. 지난해 현금 배당 수준에서 추가이익분을 고려하면 적어도 올해는 배당률 5.1~5.9%수준인 200~225원의 현금 배당이 가능할 것으로 전망된다.

◇ 담보대출 저금리 리파이낸싱..2014년부터 이자비용 감소


아울러 맵스리얼티1는 담보대출을 저금리로 변경하기 위해 올해 연말 리파이낸싱(Refinancing)를 검토하고 있다. 맵스리얼티1은 2010년 센터원 토지와 건물 매입을 위해 10개 금융사가 대주단으로 구성된 2900억 원 규모의 신디케이트론(Syndicated Loan)을 받았다. 만기는 5년, 금리는 5.9%으로 고정금리였다. 때문에 연간 이자 발생이 약 171억 원으로 센터원 임대료(3.3㎡당 월 12만 원 수준)를 감안하면 연평균 임대율이 50%를 유지해야 이자비용을 충당할 수 있었다. 당시 맵스리얼티1은 센터원 공실률이 높아 담보대출금 이자도 부담이 되는 상황이었다.

이런 배경 탓에 지난해까지 맵스리얼티1에 대한 시장의 평가는 비우호적이었다. 중도 환매가 불가능한 폐쇄형펀드인 관계로 환금성을 보장하기 위해 지난 2007년 4월 유가증권시장에 상장했다. 설정후 3개월만에 상장된 맵스리얼티1의 초기 거래는 5030원에 시작해 상장초기 5430원까지 올라 시장의 기대를 받았지만 2008년 글로벌 금융위기를 거치면서 지속적으로 하락해 그 해 11월에는 1793원까지 하락하는 수모를 겪었다.

배당금 역시 2008년엔 주식(84%)과 현금(16%)으로 병행했고, 2009년에는 아예 지급조차 못했다. 센터원이 준공전이었던 관계로 수익원이 뚜렷하지 않았던 게 가장 큰 원인이었다. 여기에 부동산 경기 악화와 금융위기 등의 악재가 겹치면서 투자자들의 항의를 피해갈 수 없는 펀드로 전락했다. 2010년 센터원 준공이후에도 펀드 수익률은 개선되지 못했다. 60%도 달성하지 못한 임대율 때문이었다.

최근 센터원 임대율이 97%에 이르면서 투자자들이 주목하고 있는 가운데 맵스리얼티1가 연말 리파이낸싱을 통해 대출금리까지 낮출 경우 수익률은 더욱 올라갈 것으로 기대된다.

미래에셋운용 관계자는 "올해 대출시장 금리를 감안해 금리를 1.5%정도만 낮춰도 2014년부터 43억5000만 원의 이자비용이 절감된다"며 "이는 주당 47원에 해당하는 금액으로 올해에 이어 내년에도 배당금은 계속 상승할 것"이라고 전망했다.