이 기사는 2013년 08월 26일 14:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 수익성이 개선되고 있는 맵스리얼티1(미래에셋맵스AP부동산공모1호투자회사)의 연말 배당금 기대가 높아지고 있지만 투자 위험은 여전히 존재한다는 지적이다. 해외투자에 따른 환손실 가능성과 신규투자에 따른 수익성 악화 등이 문제가 될 수 있다는 분석이다.


이처럼 수익 개선으로 배당에 대한 기대감은 높아지고 있지만 맵스리얼티1의 투자자 카페와 인터넷 게시판에는 여전히 불안을 호소하는 목소리가 높다.

우선 65%를 차지하는 센터원 다음으로 투자비중이 높은 브라질 오피스(14%)에 대한 환손실 우려 때문이다. 맵스리얼티1가 투자하고 있는 부동산 프로젝트는 센터원(5497억 원), 브라질 오피스(1162억 원), 판교개발 프로젝트(1131억 원), 분당 미래에셋플레이스(640억 원), 인도 주거개발(118억 원) 등 5곳이다.

이 가운데 브라질 브라질 상파울루 오피스는 2008년 준공 및 임대가 완료된 건물을 지난 2012년 맵스리얼티1이 매입해 현재 100%임대율을 유지하고 있다. 문제는 원-헤알화간 환헤지 비용 문제로 환헤지를 하지 않아 헤알화 가격 변동위험이 있다는 점이다.

브라질 금리는 지난해 10월부터 올해 3월까지 7.35%로 사상 최저치를 기록한 바 있으나 올해 4월부터 세 차례 연속 올라 현재 8.5%를 기록하고 있다. 최근 들어 헤알화 약세가 지속되면서 전망치는 9.75%까지 높아졌다. 이처럼 헤알화 약세가 지속될 경우 임대수익뿐만 아니라 건물 자산가치 역시 동반 하락할 가능성이 있다.

다만 현재 자금 거래 규모가 큰 매입과 매각이 아닌 이상 펀드 수익에 미치는 영향은 적다는 게 업계 분석이다. 운용업계 관계자는 "헤알화 약세가 계속되고 있지만 당장 상파울루 오피스를 맵스리얼티1이 매각할 리 없고 비중도 크지 않아 수익 환전시 약간의 환손실이 생기는 수준"이라고 분석했다.

아울러 판교개발 프로젝트도 안심할 수 없다. 서울 수하동 센터원처럼 준공 후 공실해소에 장기간 시간이 소요될 경우 수익성에 타격을 줄 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다. 판교 프로젝트의 경우 2014년 준공을 앞두고 있다.

센터원이 공실 해소에 3년 이상 소요된 점을 고려하면 판교개발 프로젝트도 공실 해소에 최소 3년 이상을 예상할 수 있다. 아울러 센터원내에 입주해 있는 연합뉴스가 올해 가을 사옥 재건축을 완료하고 빠져나가면 센터원의 공실률이 다시 올라갈 수 있다는 우려가 나오고 있다.

미래에셋운용 관계자는 "연합뉴스가 빠져나가는 건 입주 시기부터 예정됐던 이슈다"며 "투자자들이 예상하고 있는 내용일 뿐 아니라 자연공실이 발생하더라고 임대수준은 안정화 단계에 이미 올라선 상황"이라고 밝혔다.