이 기사는 2014년 05월 19일 16:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데쇼핑이 추진하는 부동산 유동화의 후순위 투자자 확보가 난항을 겪을 것으로 예상된다. 원금 회수의 불확실성이 큰데다 펀드 만기가 10년으로 긴 데 반해, 후순위 투자자에게 지급하는 금리 수준이 지나치게 낮다는 평가다.

◇ KB운용, 펀드 조성해 부동산 매입…후순위 투자자 모집中

19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 롯데쇼핑은 KB자산운용이 조성하는 공모펀드에 6000억 원 어치의 부동산을 넘길 계획이다. 부동산을 펀드에 넘긴 뒤 향후 10년 동안 다시 임대해서 사용하게 된다. 전국 각지 마트 점포로 활용하고 있는 부동산을 세일즈앤리스백(Sale & Leaseback) 방식으로 펀드에 넘기는 방식이다.

KB자산운용은 우선 부동산 가치의 절반 가량을 은행과 보험회사의 담보대출로 충당할 계획이다. 선순위 담보대출의 금리는 3%대로, 투자자 확보에 별 문제가 없을 것으로 전망된다. 나머지 절반은 증권사를 통해 후순위 투자자를 모집 중이다. 후순위 금리는 5% 초반 수준으로 알려졌다.


펀드 만기는 10년이다. 롯데쇼핑이 10년 후에 부동산에 대한 우선 매수권을 갖는다. 롯데쇼핑이 10년 후에 부동산을 매수하지 않을 경우 해당 부동산을 매각한 뒤 투자자금을 회수하는 구조다. 리스 계약은 10년 이상 유지된다.

후순위의 경우 증권사가 직접 펀드에 투자할 기관 또는 개인 투자자를 모집하거나 신용공여를 제공한 뒤 유동화 하는 방식이 될 것으로 예상된다. 업계 관계자는 "KB자산운용이 롯데쇼핑으로부터 멘데이트를 부여받아 몇 개 증권사에 후순위 투자자를 모집하는 입찰제안요청서(RFP)를 뿌린 상태"라며 "증권사가 KB자산운용에 투자의향서(LOI)를 제출하는 방식으로 펀드가 조성될 것"이라고 설명했다.

◇ 원금 회수 불확실성 크다…후순위 투자자 물색 난항 전망

기관 투자자들은 후순위 투자자가 부담해야 할 위험이 크다고 지적하고 있다. 원금 회수의 불확실성이 상당히 크다는 것이다.

후순위 투자자는 롯데쇼핑이 우선매수권을 행사하지 않으면 해당 부동산을 매각해 원금을 회수해야 한다. 롯데쇼핑이 우선매수권을 꼭 행사해야 한다는 강제 조항도 없다. 펀드 만기 또는 우선매수권 행사 시점인 10년 후의 부동산 가격을 예측하기도 어렵다. 가격이 하락할 경우 원금 손실 가능성도 배재할 수 없다.

펀드 운용 자산인 부동산은 대형 마트다. 건물의 감가상각 폭이 크고 매각할 때 원매자를 찾기도 어려운 특수물건에 속한다. 대형 마트를 인수해 유통업을 할 투자자한테 팔지 않는 이상 제 값을 받기 어렵다는 지적이다. 해당 부동산을 다른 용도로 사용할 투자자한테 매각할 경우 통상 부지 가치 정도만 인정받을 수 있다.

투자자들은 또 유동화 대상인 7개 점포 모두 지방 소재의 백화점과 마트여서 부동산 가치에 대한 불확실성이 더 큰 것으로 보고 있다. 롯데쇼핑이 펀드에 매각하는 부동산은 롯데백화점 일산점과 대구 상인점, 롯데마트 부평점, 당진점, 평택점, 고양점, 구미점 등이다.

반대로 부동산 가격이 오른다면 금리 이외의 고배당을 기대할 수도 있다. 하지만 부동산 매각 가격에 건물 가치가 녹아 있어 밸류에이션 부담이 큰 것으로 보는 시각이 우세하다.

이 때문에 후순위 투자자를 찾기가 쉽지 않을 것이라는 전망이 제기된다. 업계 관계자는 "오피스나 다른 상업용 부동산에 비해 원금 회수 가능성이 상당히 떨어지기 때문에 후순위 투자자를 찾기 어려울 것"이라고 전망했다. 또 다른 관계자는 "대형 마트와 같은 특수물건에 대한 후순위 금리는 최소한 6% 이상 나와야 한다는 게 시장 컨센서스"라며 "5%대 금리로는 10년 만기 부동산 펀드의 후순위 투자자를 찾기는 쉽지 않다"고 전했다.