이 기사는 2014년 07월 03일 09:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 펀드나 지분투자를 통해서 1000억 원에 육박하는 대형 빌딩에 투자하는 자산가들이 늘고 있다.

거액 자산가들의 부동산 투자는 오피스빌딩 위주로 이루어진다. 전통적으로 오피스빌딩 투자는 수익형부동산 시장의 중심이었다.

대형 빌딩의 경우 중소형 빌딩에 비해 토지면적도 넓고, 활용도가 다양해 임대수익이 높아 수익성이 좋다. 상품성이 좋은 경우에는 임대료가 3.3㎡당 두 배 정도 차이가 나기도 한다. 따라서 자산가들의 대형 빌딩투자 '니즈'는 늘 존재해 왔다.

그러나 과거 개인투자자들은 연기금에 밀려 대형 빌딩 투자에 거의 접근하지 못했다. 하지만 최근에는 은행 등에서 자산가들을 대상으로 서비스하는 자산관리시스템을 통해 대형 빌딩을 간접 매입하는 사례가 늘고 있다.

주로 사용되는 방식은 펀딩을 통해 대형 빌딩을 수익증권이나 주식 형태로 사는 것이다. 이러한 빌딩 투자는 증여 및 세금 문제 등에서도 유리하고, 건물 관리 리스크 등의 문제도 감소한다.

또한 작은 규모의 빌딩을 한두 채씩 소유하고 있는 경우가 다반사인 자산가들에게 대형 빌딩을 지분을 통해 매입했다는 소유욕도 충족시켜준다.


유덕현 하나은행 WM사업부 부동산팀장은 "작년부터 오피스빌딩 등에 투자하는 상품을 개발해 자산가들에게 제공하고 있다"며 "은행은 자산가들에게 자금을 모집하고 운용사에서 운용해 수익을 배당하는 구조다. 작년 수익률은 7.5%였다"고 말했다.

유 팀장은 "부동산을 펀드로 가지고 있으면 종합과세 대상에서도 제외되고, 운용사가 건물을 매입하면 취득세가 30% 감면되기 때문에 절세 효과도 누릴 수 있다. 또 빌딩을 매각할 때도 차액에 대해서 소득세만 내면 되기 때문에 양도차액을 따로 내지 않아도 된다"고 덧붙였다.

유 팀장은 예전에는 자산가들이 빌딩을 꼭 사야 된다고 생각했다면 지금은 상품이나 신탁을 통해서 사는 방안을 많이 상담한다. 세금이나 관리의 부분에서 신경을 덜 써도 되는 이유 때문에 이런 상품을 선호한다고 귀띔했다.

개인의 경우 아무래도 전문성이 떨어지다 보니 건물 관리에 있어서 문제가 발생하기도 한다. 일일이 임차료를 받고, 공실률을 관리하는 것도 까다로운 일이다. 또한 빌딩이 노후화 되는 만큼 지속적으로 유지보수하는 것도 전문기술이 필요하다.

유 팀장은 "그 동안 연기금 등 국내 기관투자자들은 오피스 개발 보다는 실물 혹은 선매임을 통한 오피스 투자를 많이 해왔다"며 "이러한 투자 방식과 건물관리 노하우를 차용해 자산가들이 접근할 수 있는 상품을 개발한 것"이라고 밝혔다.

해당 상품은 대부분 서울권 오피스빌딩을 매입한다. 다른 지역들도 안정적이라고 판단되면 투자한다. 투자약정은 3년 정도로 짧게 잡는다. 자산가들이 짧은 기간을 선호하기 때문이다. 부동산 사모펀드는 관련법상 최대 49인까지 모집할 수 있다.

수수료 및 서비스 비용은 판매수수료와 보수형태로 받는다. 자본시장법이나 투자회사법상에 있는 룰 안에서 보수를 책정한다. 거기서 일정 부분을 선취로 받거나 보수 운영기간 등에 따라 나눠서 받는다.

유 팀장은 오랜 기간 기관 투자자들에게 자문을 해왔다. 국민연금, 지방행정공제, 삼성생명, 사학연금 등 대규모 운용사와 함께 일해왔다. 또한 GS건설, 포스코건설 등 민간 기관 자문도 맡았다.

◆유덕현 하나은행 WM지원부 부동산팀장

△1973년 경기 안산 출생
△2000년 고려대학교 경제학과 석사
△2005년 SAMS 투자자문팀 파트장
△2010년 아시아자산운용 투자운용파트장
△2011년 하나은행 WM지원부 부동산팀장