이 기사는 2015년 10월 02일 16:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK그룹이 본사 사옥으로 사용 중인 서린사옥(SK빌딩)의 임대차 계약 만기가 5개월 앞으로 다가왔다. 서린사옥은 2005년 BoA메릴린치에 매각된 후 2011년 SK, 국민연금 등이 참여해 구성한 하나자산운용 펀드 소유로 넘어갔다.

SK그룹은 계약 만기를 연장하고 건물을 지속적으로 사용하겠다는 생각이지만 건물 소유 펀드는 만기 전 매각을 실현하겠다는 계획이다. SK그룹이 이를 계기로 건물을 완전히 사들이게 될지 여부가 주목된다.

SK 서린사옥 전경.

2일 업계에 따르면 서린사옥 운용 펀드 하나랜드칩사모부동산투자신탁 33호의 만기가 내년 3월 도래한다. SK의 서울 서린동 본사 사옥을 사들이기 위해 지난 2011년 3월 결성된 펀드로, SK그룹사가 65%, 나머지는 국민연금이 보유하고 있다. 건물 소유권은 펀드 지정 신탁자인 농협중앙회로 등재돼 있다.

SK그룹은 SK인천석유화학(옛 인천정유) 매입 대금 마련을 위해 서린사옥을 지난 2005년 BoA메릴린치에 매각했다. 당시 매각 대금은 약 4500억 원. 이후 2011년 SK그룹은 5년 만기의 부동산 펀드를 조성하고 1000억 원의 웃돈을 얹어 건물을 되사들였다. 이때 구성된 펀드가 하나랜드칩사모부동산투자신탁(옛 하나다올)이다.

펀드는 SK이노베이션이 430억 원을 출자해 가장 많은 지분(14.5%)을 보유하고 있고, 뒤를 이어 SK㈜ 13.51%(400억 원), SK에너지 10.1%(300억 원), SK종합화학 4.05%(120억 원) 순으로 출자 지분을 확보하고 있다. 나머지 대부분은 국민연금의 몫인 것으로 전해진다.

만기일은 내년 3월 24일로 잡혀 있으며, SK는 임대인(신탁자 농협중앙회)의 건물 매각시 공정가액에 매입할 수 있는 우선매수권을 확보하고 있다.

SK는 향후 만기 연장을 통해 지속적으로 건물을 사용하겠다는 생각을 갖고 있다. 업계 관계자는 "만기일이 남아 있기 때문에 펀드 투자자들과 이렇다 할 협상을 아직까지 벌이고 있지는 않다"며 "SK그룹 본사라는 상직적 의미가 있기 때문에 매각할 의사는 없고, 만기 연장을 통해 지속적으로 사용할 계획"이라고 전했다.

하지만 펀드 측에서는 만기시 건물(지분) 매각을 유력하게 검토 중인 것으로 알려졌다. 신탁을 맡아 임대인으로 올라 있는 농협중앙회의 한 관계자는 "투자사들의 의견을 반영해 내년 3월 만기 이전에 건물(소유 지분)을 매각할 계획을 세우고 있는 것으로 알고 있다"며 "아직까지 SK 측과 협의는 없었다"고 전했다. 최다 출자자인 SK가 임대일 연장을 고려 중인 만큼, 국민연금의 의중을 반영한 지분 매각 검토로 풀이된다.

만약 건물 매각이 확정되면 SK그룹은 직접 건물을 매입하거나, 신규 재무적투자자(FI)를 끌어와 새로운 펀드를 조성해야 할 것으로 예상된다. 기본적으로 본사 사옥이라는 상징성에 따라 SK그룹이 건물을 매각할 가능성은 높지 않다는 게 중론이다. 아울러 우선매수권을 보유하고 있기 때문에 직접 사들이는 것은 어렵지 않다.

문제는 건물 직접 매입을 선택할 경우 대규모 자금 지출과 세금 부담을 피하기가 어렵다는 점이다. 지난 2011년 펀드가 사들인 서린사옥 가격(5500억 원)을 볼 때 외부 투자자들의 건물 지분을 완전히 사들이기 위해 필요한 매입 대금은 약 2000억 원에 달할 것으로 예상된다. 여기에 직접 소유로 돌아서면 취득세(세율 3.5%) 등 세금도 고려해야 한다.

이에 따라 직접 매입 보다는 신규 투자자 모집에 나설 수도 있다. 계열사별로 자금을 각출한뒤 부동산펀드를 조성해 매입하고, 임대차 계약을 체결하는 방안이다. SK그룹 관계자는 "현재로서는 사옥 매입 여부에 대해 구체적으로 정해진 내용은 없다"면서도 "이전처럼 부동산펀드를 조성해 매입하는 방안이 선택될 가능성이 있다"고 말했다.

서린사옥은 최태원 회장 선친 고 최종현 회장이 건립을 추진해 2000년 준공된 건물이다. 지하 7층, 지상 35층 규모로 지어져 지주사인 SK㈜를 비롯해 SK이노베이션, SK에너지, SK E&S 등 다양한 계열사들이 입주해 있다. 최고층에는 최종건 1대 회장, 최종현 2대 회장의 흉상이 자리잡고 있는 등 SK그룹에 상징성이 큰 건물로 각인돼 있다.