이 기사는 2016년 05월 11일 15:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

"달러 자산에 투자하라"고 외치던 이어룡 대신금융그룹 회장이 부동산 투자에 연이어 통 큰 결정을 내리고 있다. 31년 기거하던 대신증권 사옥을 처분하고 을지로 사옥으로의 이전을 선언하고 6000억 원대의 한남동 외국인 아파트 부지도 매입하기로 했다. 부실자산(NPL) 투자 회사이던 대신F&I를 활용해 한남동 부지 직접 개발 사업에까지 뛰어들 예정이다.

다른 시행사들이 나가 떨어진 한남동 부지 개발은 성공 가능성에 대해 회의적인 시각이 많다. 고도 제한으로 용적률에 한계가 있는데다 미군 부지로 사용하던 땅이어서 독성 폐기물 매립 가능성도 제기되고 있다. 이러한 평가를 뒤로 하고 대신금융그룹은 한남동 부지 개발의 수익성과 대형 시행사업 경험, 그룹 시너지 등을 고려해 베팅을 한 것으로 평가된다.

◇부지만 쪼개 팔아도 이익…고급 빌라 직접 시행으로 수익성 극대화

대신F&I가 매입한 한남동 외국인 아파트 부지는 총 30필지, 6만 677㎡에 이른다. 평수로 환산하면 1만 8355평이다. 토지주택공사(LH공사)의 공매를 통해 매입한 가격은 6240억 원. 평당 3400만 원 수준이다.

부동산 업게에 따르면 한남동 주택 용지는 평 당 4000만~5000만 원 선에 시세가 형성돼 있다. 이를 고려하면 대신F&I가 시세에 비해 10% 이상 싸게 산 것으로 평가된다. 필지를 현 시가대로 쪼개 팔아도 평 당 500만 원 이상의 시세 차익이 발생한다는 계산이 나온다.

대신금융그룹은 이 부지에 평 당 1억 원을 호가하는 고급 빌라 단지 건설을 계획하고 있다. 공매에 들어가기 전에 이미 빌라 건립에 따른 수익성 분석 등의 사업성 검토를 마친 것으로 알려졌다. 맞은 편에 위치한 한남더힐 이상의 고급 빌라를 지어 분양에 나선다는 계획이다.

근처에 위치한 한남더힐 시세는 평 당 5000만~6000만 원 선을 호가한다. 일부 물건에 따라서는 평 당 1억 원에 거래되기도 한다. 고도 제한으로 용적률이 200%로 제한되지만 토지 가격 대비 건물의 분양가가 상당히 높아 수익성이 충분하다는 게 대신F&I의 분석이다.

주변 인프라도 우수한 것으로 평가된다. 한남대로에 접해 있어 광화문과 강남 등 주요 업무 단지와의 접근성이 좋은 편이다. 서울용산국제학교 등의 우수 학군도 존재한다. 또 남산과 한강을 끼고 있어 경관 등의 입지적인 유리함도 갖첬다. 삼성리움 미술관, 블루스퀘어, 반얀트리클럽 등 고소득층이 누릴만한 다양한 문화 생활 인프라도 근접해 있다.

넘어야 할 산도 많다. 서울시의 인허가 문제와 고가 빌라에 대한 분양 성공 가능성이다. 서울시가 인허가를 내 준다 하더라도 평 당 1억 원을 호가하는 고급 빌라에 대한 분양이 제대로 이뤄질 지 여부에 대한 의문이 많은 상황. 한남더힐도 분양이 모두 이뤄지기까지 상당한 시간이 걸렸다.

최근 한남동의 부동산 시세가 상승세라는 점은 호재다. 업계 관계자는 "최근 외국인 부지 개발 가능성이 제기되면서 한남더힐을 비롯한 주변 공동주택 실거래가가 올라가고 있다"면서 "외국인 부지에 고급 빌라가 들어설 경우 기존 한남더힐보다 더 높은 가격에 분양이 이뤄질 가능성이 높다"고 내다봤다.

◇대신증권 IB와도 시너지…PF 경험치 높일 듯

대신F&I의 한남동 개발은 대신증권과의 시너지도 기대할 수 있다. 비교적 큰 규모의 고급 빌라 단지 시행을 하면서 증권사의 프로젝트파이낸싱(PF) 부문도 개발 사업에서 수익을 창출하고 대체투자에 대한 경험치를 쌓을 수 있을 것이라는 분석이다.

대신증권은 증권업계에서 PF 부문에서는 '마이너'에 속한다. PF 참여 이력도 많지 않다. 한국투자증권, 메리츠종금증권, 현대증권 등 부동산 PF를 핵심 수익원으로 활용하는 주요 증권사와는 격차가 많이 난다. 최근 PF 부문의 인력 확충 등 투자금융 부분 강화에 나서고 있는 점을 고려하면 한남동 외국인 부지 개발은 대신증권에도 좋은 경험이 될 것으로 예상되고 있다.

당장 부지 매입 비용을 지불해야 하는 대신F&I는 여러 조달 수단을 강구하고 있는 것으로 알려졌다. 토지 매입자금 확보용 브릿지론(Bridge Loan) 대주단을 구성하는 방안도 고려되고 있다. LH공사의 토지반환채권 유동화도 조달 수단으로 거론된다. 벌써부터 일부 증권사 투자금융 부문에서 대신F&I에 대한 브릿지론 영업에 돌입할 예정이라는 소리도 들린다.

대신F&I가 인허가를 받아 분양을 하는 과정에서 본 PF, 공사대금유동화 등도 추진해야 한다. 투자금융업계 관계자는 "대신F&I가 부지 개발에 나설 경우 브릿지론이나 본PF 과정에서 모 회사인 대신증권이 많은 역할을 할 가능성이 높다"면서 "부동산 사업을 늘리는 과정에서 대형 PF에 대한 경험치가 크게 올라갈 수 있을 것"이라고 내다봤다.