이 기사는 2016년 06월 23일 16:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

홈플러스 점포 유동화 거래의 승부는 어디서 갈리게 될까. 거래 관계자들의 말을 종합하면 3곳의 적격 후보들이 제안할 가격 조건에는 큰 격차가 없을 것으로 예상된다. 대신 △얼마나 신속하게 거래를 종결할 수 있는지와 △향후 홈플러스 측에 제시할 임대 조건이 얼마나 우호적인지가 관건이 될 전망이다.

홈플러스는 스탠다드차타드증권(SC증권)의 주관 아래 5곳의 점포를 매각키로 했다. 매각 대상 점포는 북수원점, 김포점, 가좌점, 김해점, 동대문점이다. 이들 매장을 매각한 대금은 대주주 MBK파트너스가 홈플러스를 인수할 당시 조달한 인수금융을 상환하는 데 쓰일 전망이다. 거래 규모는 최대 6000억~7000억 원 선이 거론되고 있다.

홈플러스는 세일 앤드 리스백(Sale and Lease-back) 구조를 활용, 이들 점포를 매각한 뒤에도 임대료를 내고 영업을 계속할 방침이다. 임대 기간은 15년 안팎이 거론되고 있다. 연간 임대료는 그간 홈플러스가 진행한 세일 앤드 리스백 매장 유동화 거래의 사례를 살펴볼 때 매각 대금의 5% 안팎에서 형성될 가능성이 높다.

결국 이번 유동화 거래의 매매가 산정은 △5곳의 매장에서 발생하는 임대료와 △15년 뒤 이들 매장을 제 3자에게 매각했을 때 유입되는 금액을 토대로 이뤄질 전망이다. 따라서 이번 거래가 경쟁 입찰 형태이긴 하지만, 원매자들이 제시하게 될 가격이 현격한 차이를 나타내기는 어렵다는 것이 투자은행(IB) 업계의 관측이다.

IB업계 관계자는 "홈플러스 매장 5곳의 가치는 연복리 5%짜리 15년 만기 채권의 가치에 임대기간 종료 후의 매각 가치를 합산한 금액과 비슷할 것"이라며 "상권에 대한 평가에 차이가 날 수 있고, 물가상승률 등에 따른 임대료 재조정 조건 등이 붙긴 하겠지만 원매자들 간 큰 차이가 나지는 않을 것"이라고 말했다.

숏 리스트(적격 예비 후보군)에 포함된 유경PSG자산운용과 페블스톤자산운용, 코람코자산운용은 모두 부동산 펀드 운용사다. 이들은 수천억 원 대로 예상되는 이번 거래에 투입할 만큼의 자체 자금을 보유하고 있거나 블라인드 펀드(투자 대상을 정하지 않고 모집한 펀드)를 보유하고 있지 않다. 따라서 우선협상대상자로 선정되거나, 매매 본계약을 체결한 뒤 투자자를 모집해야 하는 상황이다.

결국 이들 숏 리스트 후보들 사이에서는 얼마나 신속하게 투자자를 모집해 거래를 종결지을 수 있을지를 입증하는 것이 관건이 될 전망이다. 투자자 확보 과정에서는 인수 대상 자산인 홈플러스 매장 5곳이 안정적인 수익을 내고, 향후 재매각시에도 높은 가치를 인정받을 수 있다는 점을 어필해야 할 것이란 분석이다.

지금은 유동성 확충 차원에서 매장을 매각하지만, 곧바로 임차인으로 신분이 바뀔 홈플러스 입장에서는 향후 적용될 세일 앤드 리스백 조건에도 관심을 가질 수 밖에 없다. 예컨대 제시 가격 자체가 경쟁 후보보다 낮더라도, 이를 상쇄시킬 만큼 낮은 임대료를 제시한다면 인수자로 선정될 가능성이 높아질 수 있다.