이 기사는 2016년 08월 26일 16:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

평당 최고가를 기록한 광화문 센터포인트 인기가 상종가를 치고 있다. 우선협상대상자로 선정된 코람코자산신탁(이하 코람코)이 센터포인트 인수를 위해 투자자 모집을 시작하자마자 연기금과 공제회, 보험사 등 기관투자자들이 몰리고 있다. 이들이 꼽는 센터포인트 인기의 가장 큰 요인은 우량임차인을 확보해 꾸준한 현금흐름을 기대할 수 있다는 점이다. 여기에 서울의 중심업무지구(CBD)에 위치하면서 1만평 이상의 면적을 제공한다는 것도 장점으로 꼽힌다.

◇목표수익률 대출 2.9%, 주식 6%대

마스턴자산운용은 광화문 센터포인트 매각을 위해 지난 7월 우선협상대상자로 코람코를 선정했다. 당시 코람코가 써낸 가격은 3000억 원으로 3.3㎡(1평)당 2500만원 후반 대다. 평당 가격으로는 역대 최고 수준을 경신했다. 건물 매입가가 높다는 것은 투자자 입장에서 손익분기점(BEP)이 그만큼 상승한다는 것을 의미한다. 센터포인트 인수를 위해 투자자 모집에 나서야 하는 코람코로서는 불안 요인 중 하나다.

하지만 우려와 달리 투자자들의 반응은 뜨거운 것으로 전해졌다. 보험사 관계자는 "수익률 수준이 만족스럽고 투자 조건도 괜찮은 편"이라며 "투자액을 최대한 늘리려고 하는데 경쟁이 워낙 치열해 물밑에서 치열한 협상을 벌이고 있다"고 말했다. 코람코는 대출과 주식으로 나눠 자금모집을 진행 중이다. 목표수익률은 대출의 경우 2.9%, 주식은 6%대다. 이중 주식은 선순위와 중순위, 후순위로 나눠 투자자를 물색하고 있다.

이들 기관투자자가 꼽는 센터포인트의 투자 매력 요인은 크게 세 가지다. 우선 우량임차인을 확보했다는 점이다. 센터포인트에는 김앤장과 현대해상이 입주해있다. 이중에서도 김앤장은 전체 건물 면적의 78%를 차지하고 있다. 지난 2013년 8월 건물 준공과 함께 입주해 2019년 8월까지 계약 기간 3년이 남아있다. 현대해상의 입주 면적 비중은 5%에 불과하지만 잔여 계약기간은 4년가량이다.

보험사 관계자는 "건물 투자할 때 가장 눈여겨보는 점은 공실 가능성과 공실률 수준"이라며 "공실률이 올라갈수록 임대료 수익이 줄어들어 투자수익률이 낮아지기 때문"이라고 말했다. 코람코 관계자는 "김앤장과 임대차 계약을 연장하는 방안도 협의 중"이라고 말했다.

◇서울 CBD 내에 1만평 이상 건물 많지 않아

광화문 센터포인트 위치가 서울의 CBD에 위치해 있다는 점도 강점이다. 주변에는 정부종합청사를 포함한 관공서, 금융기관, 언론사 등이 위치해있다. 경복궁과 덕수궁, 청계천 등 다양한 역사, 문화시설과도 인접해 입지여건이 양호하다. 지하철 광화문역과 경복궁역과도 가깝고 다양한 광역버스 이용도 가능하다.

연기금 관계자는 "센터포인트 최고층에서는 경복궁과 광화문, 청와대 등을 모두 볼 수 있을 정도로 시야가 트여 있다는 게 매력적"이라며 "CBD 내에서 이런 건물을 찾기 쉽지 않다"고 말했다.

건물을 준공한지 3년에 불과한데다가 면적이 넓다는 것도 장점이다. 광화문 센터포인트 면적은 3만 8946.52㎡(1만 1801평)에 달한다. 코람코 관계자는 "서울의 CBD 내에는 만평 내외 규모의 오피스에 대한 선호도가 높다"며 "이 정도 규모의 면적을 제공할 수 있는 건물이 매물로 나온 사례는 흔치 않다"고 말했다. 코람코는 9월 중순까지 투자자를 모집한 뒤 9월말 매매계약을 체결한다는 계획이다.