이 기사는 2016년 09월 22일 17:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대백화점이 여의도 파크원(Parc1) 빌딩을 장기 임차하기로 하면서 NH투자증권이 주관하는 2조 1000억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 투자자 모집이 급물살을 탈 지 주목된다.

22일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NH투자증권은 여의도 파크원 건설자금 확보를 위해 2조 1000억 원 규모의 PF 투자자를 모으고 있다. 현재까지 은행, 보험사 등 금융권들이 모집액 이상으로 투자 의사를 밝힌 것으로 전해지고 있다.

하지만 아직 투자자 모집 성사 가능성을 장담하기는 어려운 상황이다. 투자 또는 여신 담당부서 차원에서 PF 참여 의사를 밝힌 대부분의 금융회사가 내부 투자심의위원회 등의 절차를 남겨 놓고 있는 상태다.

PF 조성은 백화점, 오피스, 호텔이 동시에 들어서는 트랜치 A와 오피스로만 이뤄진 트랜치 B로 나눠 추진된다. 트랜치 A는 선순위 9000억 원, 중순위 3000억 원, 후순위 2000억 원 규모다. 금리는 각각 4.50%. 6.60%, 7.50%로 정해졌다.

트랜치 B의경우 선순위 4000억 원, 중순위 1500억 원, 후순위 1500억 원으로 구성돼 있다. 금리는 각각 4.20%, 5.50%. 6.50%다. 만기는 트랜치 A와 B 각각 4년, 5+1년으로 정해졌다.

NH투자증권이 트랜치 A와 트랜치 B 후순위 금액 3500억 원을 책임지기로 했다. NH농협은행, NH농협손해보험 등 NH금융 계열사들이 중순위 일부를 책임진다. NH금융 계열사의 PF 참여는 확정적인 것으로 알려졌다. 나머지 중순위 일부와 선순위에 대한 투자자 모집을 해야 하는 상황이다.


이 가운데 현대백화점이 파크원에 대형 백화점을 운영하기로 하면서 PF 사업성이 높아진 것으로 평가된다. 현대백화점은 준공 후 3년간 임대료(MRG) 300억 원을 보장하고, 3년 이후부터 MRG와 매출의 9% 중 큰 금액을 내는 조건으로 파크원을 임차하기로 했다. 트랜치 A 오피스 공간에는 시공사인 포스코건설이 준공 후 3년 동안 5만평을 임차하기로 하는 확약을 제공했다.

트랜치 A의 경우 특 1급 해외 브랜드 호텔 입주만 남은 상태다. 사업 시행사인 'Y22 PFV'는 홍콩 콜리어스(Colliers)를 통해 인터컨티넨탈호텔그룹, 힐튼월드와이드, 메리어트, 윈담호텔그룹 등을 대상으로 호텔 유치에 나설 예정이다. 업계 관계자는 "호텔 유치만 확정되면 트랜치 A 임차인이 모두 확정된다"면서 "PF이 사업성이 크게 개선될 것"이라고 내다봤다.

트랜치 A PF 자금은 파크원 준공 후 건물과 지상권을 담보로 담보대출을 받아 상환이 이뤄진다. 트랜치 B는 제 3자에게 오피스 빌딩을 매각해 회수된다. 매각이 여의치 않을 경우 7000억 원 규모의 후순위펀드가 빌딩을 선매입하기로 했다. 후순위펀드 수익자는 NH투자증권이 신용보강을 한 특수목적법인(SPC)이 될 것으로 예상된다.

하지만 아직 PF 조성 성사를 장담하기 어렵다는 시각도 제기된다. PF가 토지 소유권 없이 지상권만을 담보로 추진되고 있는데다 자금 인출 시점부터 이자 수익이 발생하는 캐피탈 콜 방식이라는 게 약점으로 꼽힌다.

지상권이란 토지 사용 권한으로, 파크원 시행사는 99년 동안 부지를 사용하기로 하는 지상권을 확보해 놓은 상태다. 현재 파크원 사업의 토지 주인은 통일교재단이다.

업계 관계자는 "토지에 대한 소유권이 없는 건물에 대한 PF를 꺼리는 금융기관들이 많다"면서 "향후 담보 대출이나 3자 매각 과정이 순조롭지 않을 가능성이 있다"고 우려했다. 또 다른 관계자는 "PF 투자 수익률은 높지만 캐피탈 콜 방식이어서 이자가 보장되지 않고 희석되는 측면이 있다"고 설명했다.

자금 조달 성사를 위해서는 트랜치 B에 대해서도 장기임차 계약(마스터리스)을 확보할 필요가 있다는 의견도 나온다. 업계 관계자는 "마스트리스 계약이 없는 상황에서 PF 투자 매력이 있는지 의문"이라고 지적했다.