이 기사는 2016년 12월 02일 17:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

마이다스에셋자산운용이 무려 10년만에 매각에 성공한 서울역 인근 T타워를 두고 운용업계 해석이 분분하다. 매각 차익이 크지 않아 사실상 투자에 실패한 사례라는 분석이 나오는 가운데 공실률이 큰 대형 빌딩 매각을 성공적으로 마쳤다는 긍정적 평가가 엇갈린다.

2일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 서울역 T타워를 1840억 원에 매입하기로 결정하고 마이다스에셋자산운용과 매매계약을 체결할 예정이다. 이지스자산운용이 만든 펀드에는 미국 푸르덴셜그룹 계열 부동산투자 회사인 PGIM이 주요 투자자로 참여했다.

업계에서는 서울역 T타워 매각 딜과 관련, 마이다스에셋자산운용의 빌딩 자산관리 역량에 대해 다소 회의적인 평가를 내리고 있다. 최근 외국계 투자자들이 국내 도심 빌딩을 사들인뒤 공실률을 크게 낮추고 매각가를 높게 형성해 되파는 '밸류 애드(Value-add)' 딜 사례가 많아 비교되고 있기 때문이다.

부동산 업계 관계자는 "같은 도심권 씨티센터 타워는 최근 외국계 투자자가 매입 2년만에 가격을 30%나 올려 되팔았다"며 "현재 매각을 시도하고 있는 퍼시픽타워도 매입 2년 만에 임차율이 50%대에서 90%대로 높아져 매각 차익이 상당히 클 것"이라고 말했다.

반면 지난 2006년 1630억 원에 T타워를 매입해 10년 동안 보유한 마이다스에셋자산운용은 매각 차익이 200억 원 수준으로 비교적 적다. 이 기간 빌딩 공실률이 크게 높아지며 매각가를 높이지 못했던 탓이다. 지난해 초 건물 대부분을 임차해 쓰던 LG유플러스가 이전해 나간 뒤 임차율이 한때 한자릿수 대로 떨어졌던 것이 영향을 미쳤다.

앞선 관계자는 "T타워 운용 10년 동안 매각 차익이 이정도 밖에 안된다는 것은 운용사가 사실상 빌딩 공실률과 자산관리에 실패한 사례라고 볼 수 있다"고 말했다.

반면 일각에서는 LG유플러스가 떠나간 이후 공실률이 90%가 넘었던 빌딩을 1년 반만에 50%까지 줄인 뒤 매각에 성공한 것에 대해 높이 평가하는 분위기도 있다.

또다른 부동산 업계 관계자는 "펀드 만기가 다되도록 엑시트가 안되어 투자 기관들로부터 한때 원성이 나오기도 했다"면서도 "그러나 공실률이 높아진 어려운 상황에서도 차익을 남기게 돼 투자자들도 이 부분은 긍정적으로 평가하고 있다"고 말했다.

마이다스에셋자산운용이 만든 사모펀드에 출자한 투자자는 우리은행, 행정공제회, KDB생명, 현대해상, 서울대발전기금 등 기관들로 알려졌다.

T타워 매입에 성공한 이지스자산운용은 펀드 만기를 5년으로 설정하고 적극적인 밸류 애드 전략을 추구해 엑시트할 방침이다. 공실률을 낮추는데 주력한 뒤 2~3년 내 빌딩 재매각을 추진할 것으로 보인다.