이 기사는 2017년 01월 13일 14:35 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 조만간 부동산 공모펀드를 설정하기 위해 재차 도전장을 낸다. 이지스자산운용은 작년 11월 서울 도심 퍼시픽 타워에 투자하는 부동산 공모펀드를 출시했다 설정에 실패한 경험이 있어, 두 번의 실패는 없다는 각오를 다지고 있다.

당시 실패의 이유로는 첫 공모펀드 도전 치고 모집 규모가 1855억 원으로 너무 컸다는 점이 꼽힌다. 또 퍼시픽 타워에 입주한 기업들이 책임 임대차 계약을 맺지 않고 있었다는 점도 주요 원인이었다. 아울러 펀딩 시기에 미국 차기 대통령으로 트럼프가 당선되면서 미래에 대한 불확실성이 판매사들의 발목을 잡았던 것으로도 해석됐다.

이지스자산운용은 당시의 실패를 교훈 삼아 이번에는 최대한 규모가 작은 오피스 빌딩을 투자 대상 자산으로 삼았다. 해당 빌딩은 서울 강남구 테헤란로에 위치한 바른빌딩이다.


이지스운용은 총 830억 원 규모의 바른빌딩을 매입하기 위해 선순위대출로 475억 원, 임대 보증금으로 26억 원을 마련할 계획이다. 지분투자로 들어가는 329억 원이 이번에 공모펀드로 모집할 금액이다. 퍼시픽타워 펀드 모집 규모에 비해 5분의 1이 채 안되는 규모다.

이 빌딩은 현재 법무법인 바른이 소유하고 있다. 이지스자산운용 펀드에 매각하는 동시에 10년간 책임임대차 계약을 맺을 예정이다. 향후 10년간 공실률 리스크를 없앴다는 점은 이번 공모펀드 투자자들에게 상당한 메리트로 작용할 것으로 보인다.

퍼시픽타워에는 총 44개 기업들이 입주해 있고, 각 입주기업당 평균 3.3년 꼴로 임대 재계약을 해야했다. 공실률이 높아지면 빌딩 가격이 하락할 가능성이 있어 투자자들에게는 리스크로 부각됐다.

연간 예상수익률은 퍼시픽타워 6.41%에서 바른빌딩 5.63%로 줄었다. 도심의 프라임급 오피스 퍼시픽타워와 테헤란로 중소형 오피스 바른빌딩의 임대료 차이가 반영됐다는 분석이다. 대신 배당금 지급 시기를 매 6개월에서 매 3개월로 조정한 점이 눈에 띈다.

펀드 운용 기간도 5년으로 단축했다. 퍼시픽타워 펀드의 운용기간은 7년이었다. 법무법인 바른과의 임대계약 기간이 남아있을 때 빌딩을 매각, 차익을 챙기겠다는 것으로 해석된다. 매각 차익을 고려한 연간 예상 평균 수익률은 8.15%로 퍼시픽타워 8.85%와 격차를 상당부분 줄였다.

이지스자산운용이 출시하는 두 번째 공모펀드는 설정에 성공하기 위한 최대한의 조건을 갖췄다는 평가가 나온다. 판매사로는 우리은행과 한국투자증권 두 곳이 사실상 낙점, 이르면 다음달 판매에 돌입한다. 이지스자산운용은 퍼시픽타워 때 처럼 중간에 판매사들이 투자자 모집을 중단하지 않도록 수익증권을 총액인수하는 조건을 협의 중인 것으로 전해졌다.

부동산 업계 관계자는 "이지스자산운용은 이번에도 공모펀드 설정에 실패할 시 사실상 공모펀드 사업을 재개하기 힘들다고 봤을 것"이라며 "이 때문에 최대한 투자 리스크가 없는 오피스 빌딩을 선택했고 펀드 구조 역시 안정적으로 설계한 것으로 분석된다"고 말했다.