이 기사는 2017년 07월 20일 11:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

심태형 빌더스개발 대표는 40년 가까이 부동산 개발업에 몸담고 있지만 그가 거느린 회사는 3개에 불과하다. 이마저 실적이 발생하는 곳은 빌더스개발 뿐이다.

계열사간 지분관계도 전혀 없다. 심 대표는 개발 사업을 추진할 때마다 법인을 별도로 만드는 방식을 되풀이했다. 결과적으로 심 대표 중심의 느슨한 지배구조가 형성됐다.

◇빌더스개발만 유일하게 사업 진행

심 대표가 최대주주인 법인은 총 3개로 빌더스개발(49%)과 빌더스이앤씨(40%), 빌더스씨앤디(33.3%)다. 모두 부동산 개발업체다. 이중 핵심 계열사는 2011년 6월에 설립한 빌더스개발이다. 현재 대림 e편한세상 서산예천과 강릉 스카이베이 호텔 등의 분양을 진행 중이다. 지난해 매출 1268억 원, 영업이익 60억 원, 당기순이익 9억 원을 기록했다.



빌더스이앤씨는 2003년 12월에 설립됐다. 2010년 2월 이천 부발 아미리 592-21외 14필지에 현대성우오스타 아파트를 공급했다. SK하이닉스 이천 공장 인근에 위치한 이곳은 당시 분양률 100%를 기록하는 성공을 거뒀다. 청주 오창읍 양청리에 1494.8㎡ 규모의 토지와 건물도 보유하고 있다. 이곳 토지의 장부가액은 51억 원 규모다.

빌더스씨앤디는 법인은 남아 있지만 사실상 유명무실한 회사다. 2006년 2월 충북 청원군 오창면에 818가구, 상가 13호 규모의 대우이안아파트를 공급한 이후 실적이 발생하지 않고 있다. 공시된 감사보고서는 2007년이 마지막이다. 당시 매출은 9억 원이다.

◇빌더스이앤씨·빌더스씨앤디, 자금조달 창구 활용

심 대표가 보유한 회사들은 서로간 자금거래가 활발히 이뤄지고 있다. 현재 사업을 진행 중인 빌더스개발에 대한 자금지원이 상당수다. 빌더스이앤씨와 빌더스씨앤디의 영업활동이 전무하다시피 하다보니 빌더스개발이 이들 회사에 대한 연대보증을 서기도 했다.

우선 빌더스이앤씨는 빌더스개발에 연 6.9% 금리로 24억 원을 빌려줬다. 반대로 빌더스개발은 빌더스이앤씨에서 빌린 단기대여금 7억 원을 갚았다. 분양수수료 명목으로 8억 원도 오갔다.

빌더스개발은 빌더스씨앤디로부터 2015년 2억 원을 차입했지만 지난해 이를 모두 상환했다. 지난해에는 8억 원을 빌렸다가 다시 돌려주는 등 거래가 빈번하게 이뤄졌다.

눈에 띄는 대목은 분양을 완료한지 7년이 지났는데도 빌더스이앤씨의 장기차입금이 89억 원(강동농협 45억 원, 의왕농협 44억 원) 남아 있다는 점이다. 빌더스이앤씨는 지난해 매출이 2억 원에 그친데다가 보유 자금 중 50억 원을 빌더스개발 등에 대여해줘 상환 여력이 부족한 상태다. 이 때문에 빌더스개발이 117억 원 규모의 차입금 지급연대보증을 섰다. 이 과정에서 이천 부발 아미리의 건설용지를 담보로 제공했다.


심 대표가 실적이 가장 좋은 빌더스개발을 통해 자회사를 거느리지 않고 개인적으로 지분을 출자한 이유는 정확히 알려지지 않았다. 과거 국내 시행사들의 운영 실태를 되짚어 보고 유추해보는 수밖에 없다.

일단 심 대표가 거느린 회사들은 자본규모가 크지 않아 지분출자가 부담되는 수준은 아니다. 빌더스개발과 빌더스씨앤디가 각각 5억 원, 빌더스이앤씨가 3억 원에 불과하다. 이중 심 대표의 지분율이 49%로 가장 높은 빌더스개발에 출자한 금액은 2억 4500만 원에 그친다.

국내 시행사들은 그동안 개발 사업을 진행하면서 자기자본을 많이 투여하지 않았다. 전체 사업에서 차지하는 비중이 5% 이하인 경우도 허다했다. 사업성 높은 토지만 소유하면 금융회사에서 자금을 차입하는 것이 그다지 어렵지 않았다. 차입 과정에서 신용등급을 갖춘 건설사의 신용보강을 받으면 가능했다. 심지어 토지 매입도 대부분 외부자금 조달에 의존하는 경우도 많았다.

부동산업계 관계자는 "최근 엠디엠과 신영이 시행사로는 드물게 그룹 형태로 진화하고 있지만 과거엔 그렇지 않았다"며 "몇몇 개인 주주들이 시행사를 만들었다 개발 사업이 끝나면 청산하는 행태를 반복했다"고 말했다.