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해냄개발, 허허벌판 송도서 시작한 시행 신화 [부동산 디벨로퍼 열전]①분양대행서 노하우 축적, 송도센트로드 첫발 '매출 7483억'

고설봉 기자공개 2017-07-24 07:58:24

[편집자주]

우리나라는 부동산 투자가 활발하지만 정작 명함을 내밀만한 시행사는 손에 꼽힌다. 땅만 있으면 작은 자본으로도 얼마든지 부동산 개발이 가능한 현실 탓이다. 대부분 생명이 짧은 '반짝 시행사'가 주를 이뤘다. 최근에는 부동산 훈풍을 타고 규모와 실력을 갖춘 시행사들이 점차 늘어나면서 재조명을 받고 있다. 더벨이 디벨로퍼(developer)라 불리는 그들의 발자취를 따라가 봤다.

이 기사는 2017년 07월 20일 07:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

2007년 송도국제도시. 바다를 메운 허허벌판에서 해냄개발의 도전은 시작됐다. 분양대행업으로 주택 분양시장의 흐름을 익힌 해냄개발은 국제업무단지 B4블록을 기반으로 시행업에 출사표를 던졌다.

해냄개발은 포스코건설을 시공사로 내세워 송도센트로드 시행 및 분양대행을 시작했다. 국제업무단지 내에 위치해 있는 만큼 건물을 초고층으로 지을 수 있는 점을 최대한 활용했다. 지상 34층 규모의 오피스빌딩은 착공 전부터 지역 내 랜드마크로 소문이 났다.

해냄개발 엠에스뉴브 사일런트모먼트
<해냄개발 본사 사옥 벽면에 인쇄된 문구 및 그림. 해냄개발 사훈과 그 동안 해냄개발 및 특수관계사들이 시행한 주요 프로젝트가 전시돼 있다.>


◇판교·송파 문정동 등 잇단 개발, 분양대행 병행

첫 시행사업 이후 해냄개발은 거침없이 질주했다. 2009년 판교마크시티 상업시설과 가산동 대륭6차 상업시설을 시행했다. 2010년에는 거점을 서울 송파구 문정동으로 옮겨 문정 한화 오벨리스크를 개발했다. 2013년에는 문정동 엠스테이트와 경기 광주 대림e편한세상을 시행했다. 2015년에 시행한 힐스테이트 에코 평촌은 현재 공사가 진행 중이다.

해냄개발은 주로 대형 건설사들을 시공사로 선정해 부족한 브랜드 가치를 높였다. 최초 포스코건설을 시공사로 삼아 손발을 맞춘 뒤 판교에서는 쌍용건설과 손을 잡았다. 이후 서울 송파로 사업거점을 옮긴 뒤에는 한화건설, 현대건설을 시공사로 선정했다. 경기 광주에서 아파트를 시행할 때는 대림건설과 호흡을 맞췄고, 현재 공사가 진행 중인 힐스테이트 에코 평촌은 현대엔지니어링이 시공하고 있다.

해냄개발은 개발사업과 맞물려 본업인 분양대행도 놓지 않았다. 2008년 강남프라자, 2009년 강남역 LIG리가 스퀘어, 2010년 송파푸르지오시티, 2014년 송도 프레스트 카운티(지역주택조합 조합원 모집) 등의 사업에서 분양대행을 맡았다.

꾸준한 분양대행을 통해 해냄개발은 시행부문의 매출 부침을 최소화할 수 있었다. 시행업 특성상 신규사업이 없을 때는 매출이 발생하지 않는다. 더불어 분양대행을 통해 쌓인 네트워크를 기반으로 택지 발굴 등 시행사업 밑천을 확보하는 구조를 만든 것으로 해석된다.


해냄개발 및 특수관계사가 시행한 주요 프로젝트

◇매출 7483억 원 '중견 시행사'로 발돋움

지난해 해냄개발 및 특수관계사들이 벌어들인 매출은 총 7483억 원이다. 해냄개발 및 특수관계를 맺고 있는 엠에스뉴브, 해냄주택, 해냄기획, 사일런트모먼트 등 5개 법인의 매출을 단순 합산한 결과이다. 전년(5080억 원)대비 47.3% 매출이 불어났다.

같은 기간 같은 방식으로 합산한 영업이익은 총 1698억 원으로 집계됐다. 전년(1088억 원)대비 56.57% 증가했다. 영업이익률은 2015년 21.42%에서 지난해 22.69%로 약 1.27% 포인트 증가했다. 순이익도 대거 늘었다. 2015년 877억 원이던 순이익은 지난해 1386억 원으로 집계됐다.
해냄개발 및 특수관계사 매출 합계

매출은 주로 시행업을 기초로 한 분양수익으로 채워졌다. 지난해 매출 규모가 가장 큰 해냄주택과 그 뒤를 이은 엠에스뉴브, 사일런트모먼트 등은 분양수익과 매출액이 100% 일치했다. 이외 해냄개발과 해냄기획은 용역수익이 매출의 대부분을 차지했다.

시행업의 특성상 사업 초기 및 분양 이전에는 매출이 거의 발생하지 않지만 건물 착공과 맞물려 분양이 진행되면서 매출이 불어난다. 이후 공사가 진행되고, 사업이 막바지로 다다르면 정산이익이 대거 유입된다.

해냄주택의 경우 2014년 분양한 'e-편한세상 광주역' 아파트 단지가 지난해 9월 준공되면서 대규모 정산이익이 발생한 것으로 추정된다. 아파트 총 2122가구 규모로 총 분양예정금액이 6895억 원에 달하는 대규모 프로젝트이다.

엠에스뉴브의 경우 2013년 12월 착수한 문정동 엠스테이트 프로젝트에서 꾸준히 이익이 유입되고 있다. 이 프로젝트의 분양공사 계약액은 5476억 원이다. 지난해 말 기준 엠에스뉴브가 회수한 분양수익 누계액은 총 5469억 원이다.

사일러트모먼트는 해냄개발의 특수관계사들 중 최근 가장 활발하게 사업을 진행하는 법인이다. 안양시 동안구 관양동 1588-14번지 한국석유공사 부지를 매입해 주택 분양사업을 벌였다. 2015년 말 '힐스테이트 에코 평촌' 오피스텔 980실을 분양했다. 총 분양수익은 약 3333억 원으로 지난해 말 기준 735억 원의 누적 분양수익이 발생했다.

해냄개발 및 특수관계사 전체 매출 현황
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