이 기사는 2017년 09월 01일 08:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한PWM이 판매하고 있는 신영의 천안 아파트 프로젝트파이낸싱(PF) 중도금 대출 상품(코리아에셋천안불당 지웰시티 푸르지오 전문투자형 사모투자신탁 제1호)에는 어떤 매력과 리스크가 있을까. 우선 대우건설이 책임시공을 하고 시행사의 관계사인 ㈜신영이 연대보증을 선다는 점은 안정성을 높인다. 게다가 분양 아파트가 담보인데다 입주를 포기하는 수분양자의 계약금도 펀드 원리금 상환에 사용될 수 있다. 분양률이 98%에 이르고 있다는 점도 리스크를 낮추고 있다.

하지만 높은 분양률이 입주율로 이어지지 않으면 원리금 상환에 문제가 생길 수 있다. 게다가 사모펀드로 투자에 참여한 개인들의 대출채권은 가장 후순위라는 점도 염두에 둬야 한다.

◇높은 분양률, 입주율 70%대면 원리금 상환

신한PWM에 따르면 천안 불당 지웰시티 푸르지오 사업의 분양률은 98%에 이른다. 지방임에도 불구하고 괜찮은 입지와 인지도 높은 시공사인 대우건설이 책임준공을 약속한 점이 분양률을 끌어 올린 요인으로 분석된다. 아파트 775세대는 전체 분양이 됐고 오피스텔은 2실을 제외하고 981실이 분양됐다. 사업시설을 포함해 전체 분양률은 98.1%에 달한다

대체적으로 분양률이 높은 사업장의 PF는 성공적으로 완료되는 경우가 많다. 입주가 오는 12월이어서 이미 수차례 중도금이 입금됐다는 점도 높은 분양률이 그대로 입주율로 이어질 가능성이 높다.

신한PWM은 '현 분양율을 유지한 채 입주율이 74% 정도 되면 펀드 원리금 상환에 문제가 없다'고 강조하고 있다. 분양이 다 될 경우에는 입주율이 70% 정도 되면 원리금 상환이 가능하다.

신한은행 관계자는 "분양율이 높은 상태에서 중도금 연체율도 낮은 사업장이라 입주율이 74% 정도만 되도 펀드 원리금 상환에 문제가 없다"며 "시행사의 관계사인 ㈜신영이 연대보증을 하고 있다"고 말했다.

◇개인투자자, 최후순위 상환…잠재된 입주율 리스크

하지만 분양과 입주 시점 사이에 부동산 경기가 급냉하고 있다는 점은 불안 요인이다. 아직 분양가보다 높은 프리미엄이 유지되고 있으나 가격 하락이 예측될 경우 계약금을 포기하고 입주를 하지 않는 분양자도 나올 수 있기 때문이다.

금융권 관계자는 "지방 아파트나 상가의 경우 실수요자도 있지만 소위 말하는 갭투자자도 상당하다"며 "가격 하락이 예측될 경우 계약금을 포기하고라도 입주를 포기하는 경우가 발생할 수 있다"고 말했다.

'코리아에셋천안불당 지웰시티 푸르지오 전문투자형 사모투자신탁 제1호' 차입 구조도

사모펀드를 통해 투자하는 개인 투자자의 원리금 상환 순위가 최후순위이라는 점도 리스크다. 1순위는 PF 대주단이고 2·3순위는 시공사인 대우건설(중도금 보증+공사비), 4순위가 유동화대출(ABL) 원리금 그리고 마지막이 개인이 참가한 사모펀드인 것이다. 최악의 경우가 발생할 때 1~4순위 원리금 상환이 우선되고 개인들의 자금 상환은 밀려날 수도 있다는 얘기다.

금융권 관계자는 "최악의 경우 담보 아파트나 상가를 처분해서 투자자들의 원리금을 상환할텐데 최후순위 채권자는 계획된 일정보다 더 오랜 시간 동안 투자자금이 묶일 수 있다"고 말했다. 이 관계자는 "그동안 아파트 중도금 대출은 은행과 증권사 등 대형 금융회사들이 주로 취급해 왔던 것으로 최근 주택담보대출 규제가 강화되면서 개인들에게로 넘어온 것으로 보인다"며 " 고수익이지만 그만큼 리스크가 있다는 것을 염두에 둘 필요가 있다"고 덧붙였다.