이 기사는 2017년 10월 30일 14:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자신탁운용이 지난주 출시한 두번째 일본 부동산 공모펀드 '한국투자 도쿄 중소형 오피스 부동산 투자신탁'이 힘겨운 투자자 모집 끝에 판매를 마감했다. 280억 원을 모으는데 당초 이틀이면 충분하다고 봤지만, 자금 모집이 예상보다 더뎌져, 기간을 하루 더 늘렸다.

업계에서는 최근 가격대가 다소 올라선 일본 부동산 시장 불안감이 투자를 망설이게 한 요인이었다는 평가를 내놨다. 판매사였던 한국투자증권이 그동안 비슷한 상품을 많이 판매했다는 점은 PB센터에서의 부동산 펀드 피로감을 높였다는 분석도 있었다.

내놓기만 하면 곧바로 완판되던 이전까지의 시장과는 온도차가 달라졌다. 그럼에도 한국운용은 내년 초부터 일본 부동산 펀드를 더 출시하려는 계획을 세우고 있다. 전문가가 보는 일본 부동산 시장의 매력은 무엇일까. 이번 상품 설계를 총괄한 한동우 상품전략팀 부장(사진)을 만났다.

-최근 도쿄 오피스 빌딩 가격이 많이 올랐다는 평가가 나오는데.

▲2년 전만 해도 도쿄 핵심지역 캡레이트(cap-rate·임대료-비용/건물가격)는 보통 3.5% 내외, 시부야처럼 인기 지역은 4%까지 나왔다. 그 만큼 임대료가 높았다. 그런데 지금 시부야가 3% 수준이고 다른 핵심지역은 2.8~3.5%까지 떨어져 있다. 건물가격이 올랐기 때문이다.

건물 가격이 오르면 앞으로 임대료를 더욱 높일 수 밖에 없어 우리에겐 기회가 된다. 최근 1년 평균 일본의 임대료 상승률은 3.6% 수준이었다. 경기가 좋아지니까 임대료를 높일 수 있다. 신축빌딩이나 도쿄 핵심지역 경우는 임대료가 1년에 5~10%까지 올라갈 가능성이 있다. 앞으로 건물 가격이 더 올라갈 여건이 마련되는 것이다.

-금리 인상이 일본까지 이어지면 부동산 시장도 충격 받지 않겠는가.

▲미국이 금리를 올린다고 일본이 곧바로 금리를 인상할 수 있을까. 그간 일본에서는 경기를 살리기 위해 돈을 엄청 풀었다. 그래서 지난 25년 간의 침체기를 벗어나고 있는데 지금 곧바로 금리를 올리면 물거품이 될 수 있다. 그들은 과거 사례를 교훈으로 삼는다. 1985~1990년 사이 일본은 경기가 엄청나게 확장됐다. 1991년 버블을 깨기 위해 금리를 한번 올렸는데 거품이 바로 터지면서 장기 불황 늪으로 빠졌다. 일본에서는 그정도로 금리 인상에 민감해 한다.

-그래도 전세계 최저 수준인 금리를 계속 유지하기 힘들텐데.

▲당장은 아니고 내년 하반기쯤 일본에서도 금리 인상을 걱정해야 하지 않을까 싶다. 그런데 일본에서 금리 올리겠다고 결정하는 때는 바로 경기가 완벽히 뒷받침될 때일 것이다. 임대료와 건물가격이 하락하지 않는다면 내년까지도 현지 부동산 투자가 적기라고 본다. 일본의 대출 금리 시장이 전세계에서 가장 싸다는 것도 여전히 매력이다. 현재 건물 담보대출 금리가 1% 수준인데 여기서 1%포인트 높아져도 2%다. 미국은 금리를 올리면 3.5~4% 수준에서 대출금리 형성되는 것과 비교된다.

-이번에 현지에서 메자닌 대출을 받았다. 국내 투자자에게 문제가 없나.

▲이번에는 현지 담보 대출을 총 29억7000만 엔 일으켰다. 이중 선순위로 들어온 은행 담보대출이 22억엔에 금리 1%, 중순위로 들어온 메자닌 자금이 7억7000만 엔 금리 3% 정도다. 이 메자닌 자금들은 이론적으로 향후 에쿼티(건물 지분)로 바뀔 수 있다. 그런데 시장에서는 그럴 경우가 거의 없다고 보고 있다. 메자닌 투자자들 입장에서 대출을 에쿼티로 바꾸게 되면 돈이 묶이게 되기 때문이다. 메자닌 대출을 추가로 받은 것도 펀드 수익률을 높이기 위한 방편이었다.

-투자자 입장에서 이번 펀드의 장점은 무엇이었나.

▲첫번째는 투자하는 건물의 입지가 도쿄역 인근으로 굉장히 좋다는 것이다. 또 그 건물의 매입 가격이 53억 엔이다. 이정도 사이즈면 딱 중간이라서 유동성이 좋다. 입지가 좋고 사이즈가 크지 않아 향후 펀드가 부동산을 매각할때 굉장히 유리하다. 엑시트(exit) 리스크를 제거하기 위해서는 좋은 위치, 알맞은 사이즈의 부동산을 골라야 한다. 이번 펀드는 이 두가지 조건을 다 갖췄다.

-단점도 있을텐데.

▲임차 기업인 '오카토 쇼지'와의 임대차 만기가 2022년 끝난다. 오카토는 선물 중개회사인데 실적이 재작년과 작년 적자가 났다. 이 두가지는 위험 요소가 될 수 있지만 우리는 오히려 기회로 봤다. 위험 요소를 해소하면 향후 자산 매각할 때 추가 수익을 얻을 수 있다. 임대차 기간 연장은 내년 협의를 시작한다. 도쿄역 인근 오피스 빌딩 공실률은 현재 2%대다. 오카토 쇼지가 옮길 수 있는 곳이 많지 않다. 오카토 쇼지의 실적은 올 1분기부터 다시 흑자로 전환됐다. 두가지 위험 요인이 제거된다면 건물 가치는 더 올라갈 것이다.

-일본 부동산 펀드 추가 출시는 언제쯤인가.

▲내년 1분기 출시하기 위해 준비하고 있다. 역시 도쿄 부동산에 투자하는 상품이 될 것이다. 일본에서 지방에 있는 건물들은 매물로 많이 나오지만 투자 매력이 크지 않다. 우리로 따지면 서울 광화문 명동 일대, 강남 일대 처럼 거래가 잘 되는 곳으로 골라야 한다. 그렇지 않으면 유동성이 떨어진다. 우리는 도쿄 지역의 부동산 업자들과 좋은 관계를 유지하기 위해 3년 전부터 많은 공을 들였다. 올해 처음으로 시장을 다졌으니 내년부터는 국내에서 판매사도 넓힐 계획이다.

-국내 일본 부동산펀드 시장은 언제까지 활성화 될 것으로 보나.

▲하기 나름이다. 굉장히 다양한 방식으로 일본 부동산 시장에 접근할 수 있다. 오피스 빌딩에만 투자하는 것이 아니라 주거용 레지던스나 상가 건물에도 투자할 수 있다. 건물을 한채 통으로 사는 것이 아닌 여러 투자자들과 공동으로 들어가는 것도 고려할 수 있다. 일부 몇개 층만 사는것도 옵션이 된다. 이처럼 다양한 투자 방법을 찾을 것이다. 여건이 바뀌더라도 거기서 기회를 찾아야 한다.