이 기사는 2018년 06월 15일 14:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 기업공개(IPO) 시장에 '리츠(REITs) 공모' 바람이 불고 있다. '선발 주자'로 나선 이리츠코크렙(이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사)과 신한알파리츠(판교알파돔시티위탁관리리츠)가 투심 잡기에 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 리테일(Retail)과 오피스(Office)로 구분되는 이들 리츠의 흥행 성적에 업계의 이목이 쏠리고 있다.

◇이리츠코크렙, 배당 수익 '7% 이상' 제시…이랜드리테일 최상위 점포 '안정적'

15일 IB업계에 따르면 이리츠코크렙은 이달 27일 유가증권시장에 입성한다. 지난 12일부터 시작한 일반 공모 청약은 이날 오후 4시 마감할 계획이다. 아직 청약경쟁률이 부진하지만 막판 청약 주문이 몰릴 것으로 기대하고 있다.

무엇보다 이리츠코크렙의 강점은 7% 대를 넘어선 배당수익률이다. 회사측은 향후 5년 평균 7.3%, 10년 평균 7.6%의 배당 수익을 제시하고 있다. 부동산 직접 투자의 리스크를 피하면서도 안정적인 고배당을 거둘 수 있는 것이다.

사실 이리츠코크렙이 제시한 배당수익률은 신한알파리츠를 넘어서고 있다. 신한알파리츠는 배당 수익을 연평균 6% 수준으로 예상하고 있다. 업계 관계자는 "신한알파리츠의 경우 3~5년 배당 평균을 6% 대로 잡은 것"이라며 "10년 기준으로 환산하면 이리츠코크렙 수준에 육박할 수 있다"고 말했다.

이리츠코크렙은 국내 아울렛부문 시장점유율 1위인 이랜드리테일의 최상위권 점포(뉴코아아울렛 일산점, 평촌점, 야탑점)를 기초자산으로 보유한 리츠다. 이랜드리테일과 장기 책임임대차(최소 16년)를 맺은 만큼 매장 실적과 무관하게 고정적인 임대 수익을 거둘 전망이다.

◇신한알파리츠, '판교 랜드마크' 기초자산…고배당에 캐피탈 게인까지?

상장 리츠는 자본 이득(Capital Gain), 즉 주가 차익이 첫 번째 목표인 일반 공모와 투자 성격이 다르다. 리츠는 개인 투자자 입장에서 배당 수익이 최우선인 대체투자처다. 개미 투자가가 나홀로 접근하지 못하는 랜드마크(Land Mark)를 간접 보유하며 고배당을 거두는 구조다.

하지만 리츠 역시 '캐피탈 게인'을 얻을 가능성이 적지 않다. 한 리츠 전문가는 "상장 리츠의 주가는 중장기적으로 보유 빌딩의 밸류에 따라 상승 추세를 보인다"고 강조했다. 이어 "몇몇 리츠의 경우 청산 예고시 지가 상승분이 단번에 주가에 반영되기도 한다"며 "부동산의 순자산가치와 주가의 상관관계를 엿볼 수 있는 대목"이라고 덧붙였다.

신한알파리츠는 판교 알파돔시티 빌딩(6-4구역)을 기초자산으로 보유하고 있다. 알파돔시티는 판교역 일대를 대표할 랜드마크 복합단지를 구축하는 프로젝트다. 신한알파리츠의 오피스 빌딩이 미래 가치 측면에서 후한 점수를 받고 있는 이유다. 증권사 관계자는 "장기 투자로 접근하면 신한알파리츠는 고배당과 함께 주가 차익까지 기대할 만하다"며 "주요 투자 기관에서 신한알파리츠에 러브콜을 보내는 배경"이라고 설명했다.

신한알파리츠와 이리츠코크렙은 오피스와 리테일 리츠라는 특징을 갖고 있다. 각각 공식률(Office Vacancy)과 소비지출(Consumer Spending)이 리스크 지표로 꼽힌다. 업계에선 이들 리츠에 안전 장치가 마련된 것으로 평가한다. 신한알파리츠는 '배틀그라운드'로 유명한 게임회사 블루홀, 네이버 관계사 등과 장기 임대차 계약(10년)을 맺고 있다.