이 기사는 2018년 08월 30일 11:48 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 들어 대형 공모 리츠(REITs·부동산투자신탁)들이 줄줄이 기업공개(IPO)에 성공하고 있지만 관련 업계에선 여전히 공모구조를 놓고 의견이 분분한 모습이다. 일반적인 IPO딜처럼 수요예측 절차를 거쳐야 한다는 주장이 있는 반면 상품 특성을 감안해 공모과정에선 개인청약만 진행하는 게 현실적이라는 의견도 설득력을 얻고 있다. 아직 공모 투자자 저변이 낮은 상황에서 기초자산의 매력도에 따라 투심이 쏠리는 분위기를 우려하는 시각도 제기되고 있다.

올해 IPO를 완료한 대형 리츠로는 이리츠코크렙과 신한알파리츠가 있다. 결과적으로 증시 안착에 성공했지만 내부 공모구조는 정반대였다. 시장에서 리츠의 성공 방정식을 두고 이견이 생긴 이유다.

이리츠코크렙의 경우 국내 처음으로 일반 IPO기업과 동등한 절차를 거쳤다. 수요예측을 통해 공모가를 산정한 덕에 공모주 기관투자가들이 대거 참여하는 계기를 마련했다. IPO 기업의 경우 수요예측은 필수적인 절차이지만 국내 리츠는 부동산투자회사법을 적용받아 이사회 결의를 거쳐 공모가를 정해왔다. 굳이 자본시장법과 유가증권시장 상장규정에 따라 수요예측을 실시할 필요가 없었기 때문이다.

이리츠코크렙은 밴드(4800~5200원) 상단 수준인 5000원에 공모가를 확정했다. 공모청약 과정에서 일부 미매각이 나긴 했지만 상장 후 인수단이 블록딜을 통해 보유 주식 전량을 털어냈다. 1%대 블록딜 할인율을 감안할 때 기초자산의 매력은 충분히 입증된 것으로 평가된다.

이리츠코크렙은 상장 첫날 4600원으로 거래를 마감했지만 이후 서서히 회복해 4700원대까지 올라온 상황이다. 인수단 보유주식이 처분돼 기관 유통물량이 출회될 가능성이 적은 점을 감안하면 우상향 가능성도 점쳐진다.

신한알파리츠의 경우 이리츠코크렙과는 전혀 다른 공모구조를 설계했다. 일반적인 IPO 기업과는 고객군이 다르다고 판단해 앞단에서 사모형태를 통해 기관물량을 미리 털어냈다. 교직원공제회, 한화손해보험, 농협중앙회, 수협중앙회, 현대차투자증권 등에 750억원을 배정하면서 보호예수를 1년간 걸었다. 실제 1140억원을 모집하는 공모단계에선 100% 개인청약만 진행할 수 있었던 것이다.

기관물량이 사모단계에서 보호예수가 걸린 덕에 결과적으로 상장 후 주가 하락을 막을 수 있었다. 신한알파리츠는 공모가 5000원에 상장해 최근 5410원대까지 주가가 오름세를 보이고 있다.

성공사례가 나오긴 했지만 시장에선 아직까지 공모 리츠가 안착했다는 평가를 내놓진 않고 있다. 신한알파리츠의 경우 판교 알파돔시티 부지의 매력도가 워낙 커서 흥행한 것으로 해석하는 시각도 적지 않다. 기초자산이 투심을 견인했다고 본 것이다.

당장 상장을 앞둔 홈플러스 리츠 역시 내부적으로 고민이 깊은 상황으로 알려졌다. 홈플러스 리츠는 예상 시가총액만 2조2500억원으로 공모규모만 1조8000억원에 달한다. 올해 등장한 공모리츠와도 체급 면에서 확실히 차별화되고 있다. 총 공모물량의 80%인 1조4400억원은 외국계 주관사인 씨티글로벌마켓증권과 골드만삭스증권이 책임질 예정이다. 나머지 20%는 국내 주관사인 미래에셋대우와 NH투자증권이 1800억원씩 책임질 것으로 보인다.

흥행을 위해선 해외 기관은 물론 국내 기관 및 개인투자자들이 모두 반응을 보여야 하는 상황이다. 수요예측 절차를 밟을 것으로 예상되는 상황에서 기존 사모영역에 있던 리츠 기관투자가들이 투자에 나설지도 변수가 되고 있다.

시장 관계자는 "대기업이 최대주주로 나선 앵커리츠의 상장사례가 올해 처음이다보니 투심 확보를 위해 업계에서 머리를 쥐어짜는 모습"이라며 "투자자 저변 확대를 위해선 제도적인 혜택이 보완될 필요가 있다"고 설명했다.