이 기사는 2019년 08월 16일 14:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄(이하 신영)이 옛 MBC 부지개발 사업 방식을 임대 후 분양으로 전환할 가능성이 제기된다. 최근 정부가 발표한 '분양가 상한제'때문이다. 상한제 적용시점을 보면 선분양 뿐만 아니라 후분양도 통제 범위에 포함됐다. 유일한 돌파구로 여겨졌던 후분양마저 어려워진 만큼 임대 후 분양 외엔 달리 방법이 없다는 게 중론이다.

16일 부동산업계에 따르면 신영이 정부의 선분양 발표 이후 여의도 MBC 부지개발 사업 방식 전환을 두고 고심 중인 것으로 파악된다. 신영은 우선 후분양을 전제로 사업을 진행하되 주택보증공사(HUG)로부터 분양보증 승인을 받을 경우 선분양으로 전환하는 형태로 프로젝트를 진행하려 했다.

그 일환으로 후분양 개발방식으로 자금을 조달하되 선분양으로 전환시 대출 한도설정을 조정하는 조건을 달았다. 이렇게 조성된 프로젝트 파이낸싱은 6000억원 수준이다.

그런데 정부가 분양가 상한제를 시행키로 하면서 변수가 생겼다. 상한제의 내용을 보면 적용 시점이 입주자 모집공고 승인 신청시다. 이렇게 되면 선분양 뿐만 아니라 후분양도 통제 범위에 포함된다. 그간 후분양은 디벨로퍼들에게 분양가 상한제의 돌파구로 여겨져왔다.

후분양은 선분양과 달리 공정률이 70~80% 선에 도달했을 때 분양이 이뤄지는 형태다. 그만큼 자체적으로 짊어져야할 사업비 부담이 크다. 선분양의 경우 기간에 따라 자금이 유입되다 보니 자금부담이 상대적으로 덜하다. 계약금 10%와 6차에 걸친 중도금을 비롯해 70% 가량이 진행률에 따라 사업비로 유입된다.

부동산업계 관계자는 "후분양제는 사업비에서 금융회사 대출 비중이 30~50%에서 70% 이상으로 늘어난다"며 "그만큼 분양가가 높게 책정될 수밖에 없는 구조인데, 분양가 상한제가 후분양에도 적용되면 분양수익이 줄어들 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

이렇다 보니 신영도 후분양으로 사업을 진행하기 어려워졌다. 문제는 그렇다고 선분양으로 프로젝트를 추진하기도 여의치 않다는 점이다. 신영은 MBC부지를 활용해 프리미엄 아파트 브랜드 '브라이튼'을 내세워 주택개발을 진행 중이다. 고급 주거시설인 만큼 높은 분양가가 예상된다. 상한제의 적용을 받게 되면 원하는 수준만큼 분양가를 산정하기 어려워질 가능성이 크다.

분양가 상한제가 시행되는 10월 이전에 선분양에 나서는 것도 마땅치 않은 실정이다. 주택보증공사(HUG)를 통해 분양보증 승인을 얻어내기 어렵기 때문이다. 최근엔 HUG가 종전기준보다 강화된 '고분양가 사업장 심사 기준'을 내놓기도 했다.

부동산업계 관계자는 "프리미엄 주거시설의 경우 사업수지를 맞추기 한층 어렵게 됐다"며 "무리하게 선분양을 추진하기 보다 임대 후 분양으로 전환하는게 장기적인 관점에서 나은 선택일 수 있다"고 말했다. 임대후 분양으로 프로젝트를 진행할 경우 분양가 상한제에서 자유로울 수 있다. 민간임대 특별법에 따라 분양전환 시 분양가는 사업자가 임의로 정할 수 있다.

여기서 관건은 임대기간이 될 전망이다. 작년 주택시장 안정대책의 일환으로 종합부동산세 기준이 강화된 탓이다. 건설임대주택에 대한 종부세 합산배제 대상에 포함되기 위한 최소 임대기간은 민간택지의 경우 4년, 공공택지는 8년이다. 신영이 임대 후 분양을 택할 경우 종부세를 피하기 위해선 임대기간을 4년으로 설정해야 한다.

신영 관계자는 "MBC부지개발 사업을 위해 다각도로 검토 중"이라며 "구체적으로 결정된 내용은 없다"고 말했다.

신영은 1만 7795㎡에 달하는 부지에 건물 총 4개동을 짓는다는 계획이다. 주상복합 40%, 오피스텔 30%, 오피스 30%의 비율로 개발한다. 이외 저층부에 상업시설을 조성할 예정이다. 이중 오피스텔 1개동(849실)은 선분양으로 확정, 추진중이다.