이 기사는 2019년 10월 07일 13:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

제이알투자운용이 매입 7년만에 옛 충무로타워(현 티마크호텔 명동) 투자금을 마침내 회수했다. 임차인이었던 하나투어에 해당 빌딩을 처분하면서다.

사실상 손실 거래로 남았다. 매각을 통해 유입된 자금보다 앞서 투입된 자금이 더 많았다. 제이알투자운용은 2012년 710억원 가량을 들여 충무로 빌딩을 매입하고 이후 리모델링 과정에서 170억원을 추가로 투입했다. 매각 관련 부대비용을 감안하면 충무로타워 매입에 총 890억원이 들어갔다. 하나투어에 매각된 가격은 880억원대다.

제이알투자운용은 지난 4일 티마크호텔 명동의 소유권을 하나투어에 넘겼다. 거래금액은 882억원으로 책정됐다. 3.3㎡ 당 1748만원 꼴이다. 티마크호텔 명동은 지하 4층~지상 14층, 288객실로 이뤄졌다. 연면적 기준 1만6651㎡ 규모다.

매수자인 하나투어는 자회사인 마크호텔을 통해 티마크호텔 명동을 임차해왔다. 이번에 부동산을 인수키로 한 것은 최근 금리가 낮아지면서 임차비용보다 금융비가 더 싸다는 판단에 따른 결과다. 하나투어는 부동산 거래대금 대부분을 차입을 통해 마련했는데, 연간 기준 임대료 대비 15억~20억원 가량 절감 가능할 것으로 보고 있다. 티마크호텔 명동의 연간 임대료는 43억원 수준이었다.

이번 거래로 제이알투자운용은 부동산 매입 7년만에 투자금을 회수하게 됐다. 앞서 2012년 말께 제이알투자운용은 티마크호텔 명동의 전신인 충무로타워를 매입했다.

앞서 매입 과정에서 투입한 금액과 비교하면 이번 거래를 통해 남는 게 없는 것으로 분석된다.

제이알투자운용은 충무로타워를 650억원에 취득했다. 제이알투자운용은 리츠를 통해 자금을 조달했다. 리츠 구조는 에쿼티(Equity) 330억원, 론(Loan) 515억원이었다. 대출은 신한생명보험(412억원)과 농업협동조합중앙회(103억원)가 책임졌다. 금리는 3.55%로 책정됐다.

매입 당시에 지출된 각종 비용을 고려해야 한다. 일반적으로 오피스빌딩을 살 때 취득세를 포함한 소유권이전비용이 나간다. 일반적으로 매매가의 약 4.7% 수준이다. 매입가 650억원에 대입하면 30억원으로 단순 계산된다. 여기에 각종 자문 수수료와 자금조달 비용도 고려 대상이다. 매입 초기 총 투입된 자금은 710억원이다.

제이알투자운용은 충무로타워 매입 이후 2013년 비즈니스호텔로 리모델링했다. 관광수요에 맞춰 오피스빌딩에서 비즈니스호텔로 용도 변경에 나선 것이다. 리모델링엔 170억원이 투입됐다. 해당 자금 역시 리츠를 통해 조달이 이뤄졌다. 이후 하나투어에 임대, 부동산 이름도 충무로타워에서 티마크호텔 명동으로 변경했다. 리모델링에 투입된 금액까지 감안하면 제이알투자운용이 옛 충무로타워에 투입한 자금은 890억원 가량 된다.

최근 하나투어에 매각한 금액과 비교하면 8억원 가량 부족한 액수다. 이렇다 보니 매각을 통한 처분 이익은 발생하지 않았다. 통상 부동산 자산 매각 이후 선순위인 차입금 상환이 이뤄지고 남은 금액은 주주들에게 배분된다. 하지만 이번 거래처럼 별도의 처분이익이 남지 않을 경우 주주들의 몫은 없다. 이렇다 보니 제이알투자운용이 챙길 매각 성과보수도 없었다.