이 기사는 2020년 02월 12일 17:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 부동산 개발 사업을 확대한다. 이를 위해 1000억원 초반대 규모의 '개발형 부동산 블라인드펀드'를 결성했다. 개발형 부동산 블라인드펀드의 경우 개발 위험을 부담하다 보니 상대적으로 리스크가 커지지만, 그만큼 높은 수익을 낼 수 있다.

위험을 안고 개발사업을 활발하게 벌일 수 있는 요소는 두터운 전문인력 덕분이다. 이지스자산운용은 경쟁사 대비 풍부한 부동산 전문인력을 보유하고 있다.

◇첫 개발형 블라인드 펀드, 부동산 개발 확대

12일 IB업계에 따르면 이지스자산운용이 1300억원대 규모의 부동산 블라인드펀드를 설정해 운용 중인 것으로 확인됐다. 펀드 설정 시기는 지난해로 교직원공제회 등 기관투자자들이 자금을 댔다. 펀드 만기는 기존 펀드와는 달리 다소 길게 설정된 것으로 전해진다. 기존 펀드는 실물에 투자하다보니 기간이 5년 내외로 짧게 설정됐지만, 이번 건은 개발형이다보니 10년 정도로 기간을 둔 것으로 보인다.

펀드는 크게 두 종류가 있는데 하나는 프로젝트펀드로 투자 대상이 확정된 상태에서 자금을 모집하는 형태다. 다른 하나는 블라인드펀드로 투자 대상을 정하지 않은 채 설정된다.

이지스자산운용은 이번 펀드를 통해 부동산 개발 사업에 깊이를 더했다는 평가다. 특히 부동산 개발을 목적으로 하는 순수 블라인드펀드는 이번이 처음이다.

이지스자산운용은 그간 다른 부동산 전문 운용사에 비해 국내 개발사업에 투자하는 비중이 높은 편이었다. 우량한 오피스빌딩을 인수하려는 입찰경쟁이 치열해지는 가운데 풍부한 전문 인력을 바탕으로 개발사업 투자를 남다른 경쟁력으로 삼고 있다. 전체 운용 자산 중 개발사업에 투자하는 비중은 30% 수준에 이르는 것으로 전해진다.

최근 추진 중인 대표적인 프로젝트로 옛 르네상스호텔 부지개발 사업이 있다. 옛 르네상스호텔은 삼부토건이 1981년 매입한 후 4년 뒤 건립했다. 이후 삼부토건이 글로벌 금융위기 후 경영난을 겪으면서 2013년 매물로 나왔다. 당시 이지스자산운용이 우선협상대상자로 선정됐지만 매각가에 대한 입장차로 거래가 무산된 바 있다.

그 후 2016년 4월 다올이앤씨(옛 브이에스엘코리아)가 토지와 건물을 합해 6831억원에 인수했다. 매입 주체로 멕킨237PFV를 내세웠다. 이후 해당 개발 부지는 재차 매물로 나왔고 이때 이지스자산운용이 인수자로 나섰다. 우여곡절 끝에 개발부지를 매입한 이지스자산운용은 KKR, 국민연금과 손잡고 개발을 진행 중이다. 개발 사업비는 대략 2조3000억원 선이다.

또 2017년에는 디벨로퍼인 SK디앤디와 신세계조선호텔과 협업을 통해 비즈니스호텔 개발 사업에도 뛰어들었다. 판교 알파돔시티에 위치한 조선호텔이다. 해당 호텔은 올해 초 개발이 마무리된 이후 마스턴투자운용에 매각했다. 매각 차익으로 200억원 가량을 남겼다.

◇개발투자 인력 인프라 강점

이지스자산운용이 부동산 개발 사업에서 존재감을 나타내고 있는 것은 풍부한 부동산 전문인력을 갖추고 있기 때문이다. 이지스자산운용은 조직내 8개 부문 가운데 개발사업 투자를 전담하는 부문을 따로 두고 있는 것으로 알려졌다.

IB업계 관계자는 "이지스자산운용이 다른 운용사에 비해 풍부한 부동산 전문인력을 보유하고 있다"며 "이것이 개발사업을 할 수 있는 경쟁력으로 보인다"고 말했다. 이어 "수익률이 높지만 그만큼 리스크가 크다는 점에서 국내에서 부동산 개발에 투자를 진행할 운용사가 많지 않은 실정"이라고 말했다.

통상 개발 사업에서 운용사는 시행사 역할을 맡는다. 부지 매입과 인허가, 건설, 임차인 물색, 준공 후 매각까지 모든 절차를 조율하고 책임진다. 목표 수익률을 달성하기 위해선 펀드의 만기 내에 모든 절차를 완료해야 한다. 자칫 계획대로 사업이 진행되지 않을 경우 금융비용 등이 불어나 기대했던 수익률을 달성하기 힘들어지기도 한다.