이 기사는 2020년 02월 18일 10:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

변동성 큰 증시와 저금리 기조하에서 수익률이 조금이라도 높고 안정적인 대체투자 기회로 자금이 쏠리면서 국내 부동산을 벗어나 규모가 큰 해외 부동산 시장으로 투자가 빠르게 증가하고 있다. 해외부동산 자산을 기초자산으로 설정한 부동산 펀드 금액이 국내부동산 펀드 설정액을 넘어선지 오래다.

IMF는 2019년의 세계경제가 3% 성장한 것으로 잠정 집계했고 2020년에는 3.4% 성장을 예상했다. 미국과 중국의 무역 전쟁이 여전히 세계 경제전반에 심각한 타격을 주고 있는 가운데 2019년 3분기까지 세계 무역량은, 전년 대비 1.1 % 감소해 금융위기 직후인 2009년 이후 최악의 결과를 보여줬다. 전문가들은 2020 년에 안정화될 것으로 예상했지만 이러한 전망은 모두 코로나 바이러스 발생 이전의 일이다.

코로나 바이러스의 확산으로 중국 경제에 대한 우려가 높아지고 '세계의 공장'이라는 중국의 입지상 다른 국가의 경제도 예외가 될 수는 없다. IMF는 최근 발표 자료에서 중국 경제 성장률이 1% 하락하면 한국경제는 0.35% 하락하는 것으로 추정하고 있다. 한국 투자자가 더욱 적극적으로 해외 투자를 검토할 것이라는 생각을 뒷받침한다.

개별성과 지역성이 중요한 것이 부동산의 성격이지만 전반적인 흐름이나 변화의 바탕에서 2020년 글로벌 투자시장에서 중요하리라 예상되는 공통의 화두에는 어떤 것들이 있을까? 무엇보다 '안정적인 소득 수익률'이 2020 년 부동산 투자에 있어 가장 중요한 전제가 될 것이다. 그 점에서 안정적으로 평가 받는 오피스빌딩, 특히 주요도시의 오피스 빌딩이 여전히 투자자들에게 선호될 것이다. 그러나 투자자들이 장기보유하면서 오피스 빌딩 투자 기회는 점점 줄어들고 있고 가격 상승으로 수익률이 하락하면서 대안 투자 기회를 찾아 부지런히 움직이는 투자자들이 학생기숙사, 다가구주택, co-living 및 데이터 센터와 같은 투자처를 빠르게 키워가고 있다.

2019년의 전 세계 부동산 거래규모는 2018년의 기록적인 수준에서는 감소했지만 여전히 두번째로 높은 기록을 유지했다. 2019년 말의 경우, 자금 부족이 아니라 매물 부족으로 거래가 감소하며 1년 전체 규모를 줄인 것으로 보인다.

부문 별로는 2019년 1년간 오피스빌딩과 시니어하우징이 전 세계 투자 시장에서 가장 빠른 각각 6%씩의 성장률로 증가했다. 물류시설투자시장은 3%의 완만한 성장을 보였으나 이 부문은 리테일 투자시장규모가 21%나 감소하면서 세번째로 규모가 큰 시장으로 성장했다.

브렉시트나 글로벌 무역 긴장 완화, 그리고 코로나바이러스 확산의 진정 등 불확실성이 시장에서 제거되면 핵심 자산이 아닌 상대적으로 리스크가 높은 부동산 자산에 투자하려는 대기 수요도 적지 않을 것으로 파악된다. 이자율이 낮게 유지 될 것으로 보임에 따라 부동산이 제공 할 수 있는 비교적 매력적인 수익률은 계속해서 투자자들을 끌어 당기고 이에 따라 글로벌 투자시장의 몇몇 주요 트렌드를 아래와 같이 예상해 볼 수 있다.

△ 유일한 사이클 없음
전 세계가 고도로 연결됐음에도 불구하고, 부동산섹터별로 개별 국가나 개별 도시들은 서로 다른 사이클을 보이고 있다. 그 지역의 대상물건 시장이 상승세인지 하락세인지 사이클 내에서 위치 파악이 필요하다.

△ 매크로 환경 주시
마이크로 시장은 여전히 중요하지만 오늘날의 지정학적 환경에서는 거시 환경을 무시할 수 없다. 무역 전쟁, 포퓰리스트 정부의 어젠다, 기후 위험등은 모두 투자 결정에 영향을 미치는 요소이다. 작년 하반기에 일본이 한국에 대해 주요부품 수출 규제를 시행한 이후 일본 부동산 투자가 쉽지 않았던 경험을 이미 한 적이 있다. 코로나 사태 이후 중국도 예외가 될 수 없어 보인다.

△ 틈새 시장이 주류
일부 지역에서는 co-living 및 데이터 센터와 같은 틈새 시장이 주류에 진입하고 있다. 사회 및 기술 변화는 새로운 성장동력이 될 수 있지만 새롭기 때문에 그만큼 운영리스크에 대한 지식이 부족하다. 가능한 미리 이해하는 것이 중요하다.


이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무