이 기사는 2020년 03월 02일 14시01분 thebell에 표출된 기사입니다

리츠를 통해 엠디엠타워에 투자 중인 NH농협리츠운용(이하 NH리츠운용)이 매입작업을 마무리했다. 엠디엠타워는 삼성생명이 사옥으로 소유했다가 매각한 뒤 임차해서 쓰고 있는 건물이다. NH리츠운용은 인수주체인 리츠를 기존 분당스퀘어 리츠에 자(子)리츠로 편입해 포트폴리오를 키워나갈 계획이다.

2일 업계에 따르면 NH리츠운용이 엠디엠타워 당산 및 인계빌딩 매입을 위해 설립한 '엔에이치 제3호' 리츠가 최근 국토교통부 영업인가를 통과했다. NH리츠운용은 인가가 난 이후 매도인 측인 엠디엠, 엠디엠플러스와 매매계약을 체결했으며 현재 매매대금을 치르고 소유권 이전까지 마친 상태다.

거래대금은 당산타워 1303억원, 인계타워 462억원을 합쳐 총 1765억원으로 합의했다. 감정평가액인 1793억원보다 다소 낮은 금액이다. 여기에 각종 수수료와 취득세 등 부대비용, 거래비용 등을 합친 총 사업비로는 1920억원 가량이 투입됐다.


엠디엠 당산, 인계타워는 각각 서울 영등포구 국회대로 559, 경기도 수원 팔달구 경수대로 560에 위치해 있다. 당산타워는 지하 6층~지상 17층, 인계타워는 지하 4층~지상 14층 규모다. 과거 삼성생명이 사옥으로 가지고 있다가 '세일앤드리스백(Sale & Lease back)' 방식으로 2018년 말 엠디엠그룹에 한꺼번에 팔았다. 매매가는 당산타워 1080억원, 인계타워가 329억원 정도였다. 당시 엠디엠그룹이 삼성생명으로부터 매입한 사옥은 6곳이지만 NH리츠운용은 포트폴리오 다양화를 고려해 이 중 당산, 인계타워만 인수했다.

현재 임차인 구성을 보면 당산타워는 삼성생명 자회사로 콜센터 등을 운용하는 삼성생명서비스손해사정이 건물 64% 정도를 빌려 쓴다. 나머지는 삼성생명과 삼성화재 등이 임차 중이다. 한 개 층이 비어있어 공실률이 5%인데 이는 주변의 다른 오피스 빌딩들보다 낮은 수준이다.

인계타워의 경우 삼성생명이 앵커(Anchor) 임차인으로 건물 65%가량을 사용 중이다. 이밖에 삼성카드, 삼성화재 등이 나머지를 채우고 있다. 공실률은 최근 일부 임차계약이 끝나면서 18.9% 정도로 오른 상황이다. 주변 빌딩들의 평균 공실률이 3.5% 정도라는 점을 감안하면 상대적으로 높은 수준이지만 리츠 측은 상반기 내 공실률을 빠르게 줄일 수 있을 것으로 예상하고 있다.

NH리츠운용은 소유권을 넘겨받기 전부터 공실을 채우기 위해 마케팅 등 사전 준비를 해왔다. 이제 딜 클로징을 마친 만큼 임차인 확보에 더 본격적으로 나설 계획이다. 특히 메리츠화재와 현재 인계타워 임차계약 체결을 진행 중이며 이 외에도 금융 관련업체들로부터 임차 문의가 다수 들어오고 있는 것으로 알려졌다.

리츠 측은 당산타워와 인계타워를 최소 5년간 임대운영하다가 매각할 방침이다. 시장에서는 향후 상당한 시세차익(Capital Gain)을 거둘 수 있을 것으로 점치고 있다.

당산타워의 투자 포인트로는 영등포구청역, 당산역 등과 가깝고 국회대로나 올림픽대로, 서부간선도로를 통한 주요업무권역 접근성이 뛰어나다는 점이 꼽힌다. 덕분에 보험사나 금융기관 콜센터 등이 선호하는 지역이기도 하다. 또 주요 임차인인 삼성생명서비스가 당산타워를 본사 및 지역 거점으로 활용하고 있는 만큼 안정적인 임대수익이 가능할 전망이다. 삼성생명서비스의 계약기간은 2028년 12월까지다.

인계타워의 경우 수원 일대에 보험사 사옥들이 밀집해 있는 보험 영업망 중심거점지에 자리잡고 있다. 부동산업계 관계자는 "이 지역은 보험사들뿐 아니라 공공기관이나 제조업 연구소 등의 임차수요도 늘어나고 있는 반면 추가적 오피스 공급은 제한적"이라며 "신규 임차인 유치가 어렵지 않을 것으로 본다"고 말했다.

NH리츠운용은 엠디엠타워에 투자하는 이 엔에이치 제3호리츠를 모자(母子) 형태로 구성할 예정이다. 기존에 있던 엔에이치 제2호리츠가 제3호리츠 지분을 취득해 자(子)리츠로 편입하는 방식이다. 모(母)리츠가 될 엔에이치 제2호는 서현역 분당스퀘어를 자산으로 보유 중인 오피스 리츠인데 자리츠 지분을 추가 자산으로 담게 된다.