thebell

전체기사

[부동산신탁사 경영분석]'차입형' 줄이는 한국자산신탁, 우량사업에 집중외형 유지 속 리스크 관리, 불확실성 대비…관리형·비토지신탁 비중 증가

신민규 기자공개 2020-03-04 08:30:16

이 기사는 2020년 03월 03일 13:45 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국자산신탁은 매출 성장세를 유지하면서도 수익기반에는 변화를 줬다. 다소 리스크가 높았던 차입형 토지신탁 비중을 줄이는 대신 재건축 등 우량사업 발굴에 적극적으로 나섰다. 수익인식 시점이 관리처분계획인가 기준으로 시간이 소요되는 면이 있지만 사업 안정성은 상대적으로 높아진 셈이다. 건설경기 불확실성에 대비하면서도 성장을 도모하기 위한 전략으로 보인다.

한국자산신탁의 영업수익 가운데 압도적인 비중을 차지했던 수수료 수익은 지난해 다소 줄었다. 지난해 총 2232억원의 영업수익 중에서 수수료수익이 1278억원을 차지했다. 2018년과 비교할 때 영업수익(2266억원)은 비슷하게 유지한 반면 수수료 수익 비중은 67%에서 57% 정도로 낮아졌다. 수수료 수익의 상당부분을 견인하고 있는 차입형 토지신탁이 줄어든 영향이 컸다.

차입형 상품 비중이 줄긴 했지만 기존 사업의 영향으로 인해 이자수익은 상대적으로 늘었다. 차입형 토지신탁은 사업 특성상 신탁보수 외에 자신의 고유계정에서 빌려준 자금(신탁계정대)에 대한 이자수익도 같이 늘게 된다. 지난해 이자수익은 880억원으로 2018년보다 30% 가까이 성장했다.


차입형 토지신탁은 사업이 성공될 경우 많은 수익을 남길 수 있지만 신탁사가 공사비 등의 사업비를 직접 조달하는 특성상 리스크가 큰 면이 있었다. 한국자산신탁은 그동안 차입형 토지신탁 부문에서 공격적인 행보를 보여왔지만 2018년을 전후로 전략적으로 수주액을 줄이고 있다.

차입형 수수료 약정액(수주액)은 2017년만해도 2000억원을 넘을 정도로 정점을 찍었다. 이듬해 750억원대로 크게 줄인 이후 지난해 610억원까지 수주액을 줄였다. 차입형 수주사업 건수 역시 2017년 43건에서 2018년 17건, 지난해 10건으로 축소했다.

차입형토지신탁 수주액을 줄였지만 전체 먹거리가 늘어난 것은 관리형토지신탁을 비롯해, 비토지신탁에서 보폭을 넓힌 영향이 컸다. 비토지신탁은 2018년 140억원 수준에서 지난해 350억원으로 크게 증가했다. 관리형토지신탁 수주도 180억원에서 200억원으로 늘었다. 상품군에 변화를 준 덕에 전체 수주는 1097억원에서 1203억원으로 오히려 증가했다.

한국자산신탁의 차입형 토지신탁 비중 축소는 부동산 경기에 대한 불확실성이 반영됐다. 가계부채 증대에 따른 정부의 부동산 과열 억제 정책 탓에 지방에서 사업을 벌이기 힘든 여건이 조성됐다.


기존 주력상품 위축의 돌파구는 도시정비사업, 임대주택에서 찾고 있다. 부동산 규제가 장기화되는 국면에서 우량사업 발굴이 불가피해졌다. 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 2016년 3월부터 신탁회사는 정비사업의 단독 시행사를 맡을 수 있게 됐다. 수주를 하더라도 실제 수수료 수익 인식 시점은 관리처분계획인가로 상당히 늦지만 대형 신탁사의 신규 먹거리가 될지 주목된다.

재건축 사업에서 계획하고 있는 세대수는 총 1만4133세대다. 사업대행자 건이 6156건이고 사업시행자 건이 7977건을 차지하고 있다.

한국자산신탁이 사업대행자를 맡고 있는 프로젝트는 6건이다. 대구 신천동 백합아파트(257세대), 부평4구역 재개발(2475세대) 사업은 관리처분계획인가를 받았다. 대구 팔달동 주택 재건축(7245세대)은 사업시행인가를 승인받았다. 나머지 1000세대 이상인 경기 남양주 덕소5A구역(1170세대)도 관리처분계획인가를 준비하고 있다.

사업시행자를 맡고 있는 프로젝트는 9건으로 늘었다. 기존 여의도 시범아파트, 광장아파트 외에 방배 삼호3차 재건축 사업의 시행자 지정을 신청했다. 부산 사직 1-5구역 재건축 사업도 시행자 지정이 완료됐다. 대구 태평아파트 재건축 사업은 사업시행 지정 이후 관리처분 준비를 하고 있다. 건축심의가 진행중이다.

상업용 건물과 임대주택 분야에서도 리츠를 통해 영역을 확장하고 있다. 아직 자산관리회사 수수료 수익 측면에선 31억원 정도이긴 하지만 리츠 자산은 2조7527억원에 달한다.
< 저작권자 ⓒ 자본시장 미디어 'thebell', 무단 전재 및 재배포 금지 >

더벨 서비스 문의

02-724-4102

유료 서비스 안내
주)더벨 주소서울특별시 중구 무교로 6 (을지로 1가) 금세기빌딩 5층대표/발행인성화용 편집인이진우 등록번호서울아00483
등록년월일2007.12.27 / 제호 : 더벨(thebell) 발행년월일2007.12.30청소년보호관리책임자김용관
문의TEL : 02-724-4100 / FAX : 02-724-4109서비스 문의 및 PC 초기화TEL : 02-724-4102기술 및 장애문의TEL : 02-724-4159

더벨의 모든 기사(콘텐트)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등을 금지합니다.

copyright ⓒ thebell all rights reserved.