이 기사는 2020년 01월 06일 15시06분 thebell에 표출된 기사입니다

한국자산신탁이 서초 김영학원 빌딩을 매입했다. 거래금액은 감정평가액의 91%대 수준으로, 향후 리모델링을 거쳐 점진적으로 임대료를 올려 투자 수익을 극대화 한다는 방침이다. 이번 거래엔 신한은행과 SC은행 등이 재원 조달을 책임졌다.

6일 부동산업계에 따르면 한국자산신탁은 지난달 말께 서초 김영학원 빌딩 매입 잔금을치르고 소유권 이전작업을 끝냈다. 매도자는 개인 투자자다. 매매가격은 530억원이다. 이는 감정평가액 대비 91.1%에 해당된다. 앞서 중앙감정평가법인이 평가한 빌딩의 감정평가액은 담보가치 기준 581억원이었다.

여기에 실사 수수료를 비롯한 부대비용 53억원을 합한 총 거래비용은 592억원이다. 취득 부대비용은 취득세 25억원, 자문 수수료 17억원, 매입수수료 5억원 등이다.

거래금액은 3.3㎡ 당 1836만원대 수준이다. 서초 김영학원 빌딩은 서울시 서초동 1694-10번지 일원에 자리하고 있다. 2004년 준공된 이 빌딩은 지하 5층~지상 15층, 연면적 9525.25㎡ 규모다.

한국자산신탁은 리츠를 통해 재원을 조달했다. 리츠는 에쿼티(equity) 177억원, 론(loan) 385억원, 보증금 30억원 등으로 이뤄졌다. 에쿼티는 공모를 통해 조달했다. 공모 주선은 대신증권이 맡았다. 론은 트렌치 A 340억원, 트렌치 B 45억원으로 구간을 나눠 조달했다. 트렌치 A는 SC은행(210억원)과 신한은행(130억원)이, 트렌치 B는 키숨예스저축은행(25억원), 하나저축은행(20억원)이 각각 부담했다. 금리는 트렌치 A 3.1%, 트렌치 B 4.5%로 구간별로 상이하게 책정됐다.

임대율은 100%이다. 최근 신한은행이 퇴거했지만, 법무법인 율우가 증평해서 사용하기로 하면서 공실이 발생하지 않았다. 임차인은 법무법인과 병원, 휘트니스센터, 법률관련 사무실 등으로로 구성됐다. 입주사들의 면면을 보면 법무법인의 경우 율우, 진솔, 우일, 해마루 등 총 7개 업체가 입주해 있다. 이들은 전체 임대면적의 48%를 사용 중이다. 병원은 종합병원인 염창환 병원과 서울마음숲 정신과 등 2개업체로 건물의 26.8%를 임대중이다.

현재 이들 임차인들 중 8개 업체가 올해 임대기간이 만료될 예정이다. 그동안 재계약이 순조롭게 이뤄져왔던 만큼 큰 임대 리스크는 사실상 없을 것으로 예상된다.

한국자산신탁은 향후 리모델링을 통해 건물의 가치를 증대시킨다는 방침이다. 리모델링을 기점으로 점진적으로 임대료도 올려, 안정적인 배당수익을 확보할 계획이다. 한국자산신탁이 예상하는 연평균 배당수익률은 6% 수준이다.

부동산업계 관계자는 "김영학원 빌딩은 인근 유사 규모 빌딩대비 임대료가 저평가돼 있다"며 "향후 빌딩 가치 상승과 함께 임대료 상승 여력이 충분하다"고 말했다.