이 기사는 2020년 03월 04일 12:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁은 차입형 토지신탁 사업장에서 발생한 손실 탓에 부진한 한해를 보냈다. 문제가 된 부산 정관신도시 개발 프로젝트의 경우 대형 신탁사로서 책임을 지고 수분양자에 계약금과 중도금을 모두 돌려주는 것으로 일단락지었다. 준공 후 매각을 통해 이르면 올해 대손충당금을 회수할 계획이다. 기존 성장을 견인해왔던 차입형 비중을 줄이고 책임준공형을 늘리는 등 체질 개선 작업을 지속하고 있다.

지난해 문제가 된 사업장은 부산 정관신도시 개발 현장이었다. 차입형 토지신탁 형태로 진행됐던 상업시설로 위탁자인 시행사(조은D&C)가 수분양자를 대상으로 유사수신행위를 한 탓에 사업이 틀어졌다. 기존 분양계약을 해지하고 계약금을 돌려주는 과정에서 발생한 손실로 인해 지난해 대손상각비는 567억원으로 늘었다. 2018년 422억원을 크게 상회하는 수치다.

외형을 어느 정도 유지했지만 대손상각비가 영업이익 발목을 잡았다. 지난해 영업수익 1345억원 가운데 대손상각비를 포함한 영업비용이 1237억원 계상돼 영업이익은 108억원에 그쳤다. 2018년 영업이익(484억원)을 감안하면 4분의 1을 밑돈다.

코람코자산신탁은 일회성 비용을 인식하긴 했지만 이르면 연말께 부실사업장을 매각해 투자금을 회수할 방침이다. 대손충당금이 환입되면 영업이익 회복에 무리가 없다는 입장이다.


일부 사업장이 발목을 잡았음에도 영업용 순자본비율(NCR) 등 재무건전성은 전반적으로 나아졌다. NCR은 금융사의 재무건전성과 자본적정성을 파악할 수 있는 대표적인 지표다. 금융사로 분류되는 부동산신탁사 역시 NCR을 산정한다. NCR은 영업용 자본과 위험자산을 고려해 산정된다. 금융당국에서 내건 최소비율은 150%다.

코람코자산신탁은 영업용 순자본을 늘리고 총위험액은 줄이면서 NCR 지표를 끌어올렸다. 지난해 NCR 지표는 654.59%로 2018년 559% 수준을 넘었다. 윤용로 회장 취임 이후 차입형 신탁의 리스크 관리에 공을 들인 결과로 해석된다.


수익 포트폴리오는 토지신탁을 줄이고 리츠 자산을 늘리는 식으로 다변화했다. 토지신탁의 경우도 과거 차입형 상품에 집중했다면 이제는 책임준공형 토지신탁을 늘려가면서 리스크 대비에 만전을 기하고 있다.

차입형 토지신탁은 신탁사가 공사비 등의 사업비를 직접 조달하는 방식으로 리스크는 큰 편이지만 사업이 성공할 경우 많은 수익을 남길 수 있다. 회사는 2017년을 기점으로 부동산 경기 불확실성에 대비해 토지신탁 내에서 차입형 비중을 줄여왔다. 차입형 토지신탁 신규수주를 줄이는 대신 리스크가 상대적으로 덜한 책임준공형 비중을 늘려 안정적인 수수료 수익을 추구했다.

신탁수익 가운데 토지신탁 보수는 630억원에서 554억원으로 줄었다. 여전히 전체 신탁수익(589억원) 가운데 대부분을 차지하고 있지만 절대적인 금액은 줄여나가고 있다. 신탁수익과 함께 양대 축으로 자산관리 수익을 347억원 올렸다.

코람코자산신탁은 지난해 엘에프(LF)를 새주인으로 맞았다. 대주주 변경승인을 받고 인수대금을 납입하면서 엘에프 보유지분은 50.74%가 됐다. 나머지 우리은행과 한국산업은행이 각각 12.2%, 11.7% 차지했다.

지난해 나이스신용평가는 코람코자산신탁의 기업신용등급을 A로 부여하고 기존 부정적 아웃룩을 뗐다. 안정적 등급전망을 달았다. 등급전망 상향 근거로 리츠 시장지위 우수, 다각화된 사업포트폴리오, 양호한 재무 레버리지, LF계열로부터 비경상적 지원 수혜 가능성 등을 꼽았다.

코람코자산신탁 관계자는 "정관 사업장은 대형 신탁사로서 분양자 보호 차원에서 리스크를 감내하더라도 계약금을 돌려주고 마무리졌다"며 "준공 후 매각하면 늦어도 내년에는 충당금 환입이 이뤄질 예정으로 영업이익 회복에 무리가 없다"고 설명했다.