이 기사는 2019년 12월 24일 16:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데건설이 코람코자산신탁이 추진중인 역세권 청년임대주택 개발사업에 직접 투자한다. 해당 프로젝트의 시공사로 선정된 롯데건설은 향후 개발이익을 공유하기 위해 출자에 나선 것으로 해석된다. 투자 규모는 200억 초반대다. 이번 임대주택 개발은 '2030 청년주택' 사업의 일환으로 서울 소재 남영역 인근에서 이뤄지고 있다.

24일 건설업계에 따르면 롯데건설이 코람코자산신탁이 개발 중인 남영역 청년임대주택 개발사업에 참여한다. 시공은 물론 사업 시행을 맡을 리츠에 228억원을 출자할 예정이다. 코람코자산신탁은 임대주택 개발을 위해 리츠 '엘티코크렙용산제6호'를 설립했다.

이번 임대주택 개발 프로젝의 총 사업비는 3269억원이다. 코람코자산신탁은 리츠를 통해 재원을 조달한다. 리츠 구조는 에쿼티(equity) 653억원, 론(loan) 2026억원, 임대보증금 668억원 등으로 이뤄졌다.

롯데건설은 리츠가 발행하는 신주를 매입하는 형태로 투자한다. 총 발행주식수는 130만주다. 이중 롯데건설은 457만7800주를 사들일 예정이다. 지분율로 보면 35%에 해당한다. 나머지는 850만주는 코람코자산신탁이 기존에 설립한 모리츠가 인수한다.

론은 기금대출과 민간대출로 나눠서 충당한다. 기금대출 규모는 232억원 수준이다. 주택도시기금에서 제공하고 있는 상품인 공공임대리츠 주택건설자금을 통해 이뤄질 예정이다. 금리는 2% 선이다. 나머지 민간대출 규모는 1794억원이다. 대주단은 아직 확정되지 않은 상태로 협의가 진행 중이다. 금리는 3% 미만에서 결정될 것으로 보인다.

임대주택은 남영역 근처인 서울시 용산구 원효로 1가 104번지 일대에 건립된다. 대지면적은 5465.85㎡이다. 임대주택 규모는 총 465가구이다. 개발이 마무리되면 이후 코람코자산신탁은 8년 동안 임대운용할 예정이다. 임대기간 종료후 자산 매각을 통해 투자금을 회수할 예정이다.

의무 임대기간을 거쳐 매각할 때 일정 수준의 시세차익을 거둬들일 전망이다. 역세권 인근의 노른자 땅에 주거시설이 자리하고 있기 때문이다. 에쿼티 출자자로 나선 롯데건설은 해당 이익을 공유할 수 있을 것으로 보인다. 사업자인 코람코자산신탁이 예상하는 이익 배당률은 10%를 상회한다.

이번 프로젝트는 서울시가 2016년 3월부터 추진 중인 '역세권 2030 청년주택'의 일환이다. 지하철역 300m 이내에 주택을 지을 경우 서울시가 3년 동안 규제를 완화해주는 형태다. 용도 지역 상향, 용적률 완화 등을 인센티브로 제공받는다. 대상은 만 19세~39세 사이의 청년 또는 신혼부부이다.

코람코자산신탁은 역세권 청년주택 사업에 일찍부터 관심을 보여왔다. 역세권은 교통이 편리하고 생활인프라도 풍부하지만 각종 규제에 묶여 있는 탓에 개발 수요가 있다. 코람코자산신탁은 용적률 상향 등 규제 완화 혜택을 통해 사업성을 높일 수 있다고 보고 있다.