이 기사는 2020년 03월 11일 08시13분 thebell에 표출된 기사입니다

남대문로 대일빌딩을 리츠를 통해 인수한 신한리츠운용이 투자자금 대부분을 대출을 통해 조달했다. 사업에 들어간 총 금액은 750억원 수준이다. 이중 수협중앙회와 농협생명보험 등이 대출 형태로 665억원을 책임졌다. 추후 해당 리츠의 최대주주인 신한알파리츠가 유상증자로 투자금을 확보해 대출액 일부를 갚을 예정이다 .

11일 부동산업계에 따르면 신한알파광교 리츠(광교 리츠)는 최근 대일빌딩에 대한 매매대금을 모두 치르고 매도인 측으로부터 소유권을 넘겨받았다. 광교 리츠는 신한리츠운용이 대일빌딩 인수를 위해 설립한 리츠다. 소유권 이전 이후 임대업을 위해 관할세무서에 임대사업자 등록도 마쳤다. 평(3.3㎡)당 보증금은 90만원, 임대료는 월 9만원 정도다.


빌딩 매매가격은 680억원이며 여기에 부대비용과 리츠운영비용 등을 더하면 실제로는 750억원이 투입됐다. 인수주체로 나선 광교 리츠는 이 가운데 대출을 통해 665억원을 마련했다. 대주단은 셋인데 선순위 대주단으로 수협중앙회와 농협생명보험이 참여했으며 차입규모는 각각 235억원, 200억원이다. 후순위 대주인 신한금융투자는 230억원을 빌려줬다. 이밖에도 부가세 납부를 위해 신한은행으로부터 20억원을 추가로 차입했다.

현재 광교 리츠는 신한리츠운용의 첫 개인 공모 상품이자 지난해 상장한 신한알파리츠의 자(子)리츠 형태로 있다. 3일 광교 리츠가 발행한 신주(종류주) 500만주를 신한알파리츠가 50억원에 매입하면서 지분률 92.59%를 확보했다. 나머지 지분은 신한리츠운용이 보유 중이다.

신한알파리츠는 추후 유상증자를 통해 자금을 끌어온 뒤 광교 리츠에 추가로 투자할 계획이다. 이 투자금은 후순위 대출금을 상환하는 데 사용될 것으로 알려졌다. 앞서 신한알파리츠는 다른 자리츠인 신한알파용산 리츠(더프라임타워 리츠)에 대해서도 비슷한 방식으로 조달구조를 짰다. 먼저 95억원어치의 신주를 사들였고 이후 유상증자를 통해 670억을 더 투자하면서 더프라임타워 리츠의 중순위 대출금을 갚았다.

한편 대일빌딩은 신한알파리츠가 자산으로 담은 3번째 부동산이다. 신한알파리츠는 신판교 알파돔시티 6-4블록 오피스빌딩(5182억원)을 기초자산으로 가지고 있으며 더프라임타워 리츠를 자리츠 형태로 편입해 소유했다. 아직 이사회를 거치지 않아 광교 리츠(대일빌딩)에 대한 자산 편입이 완전히 확정된 것은 아니지만 내부에서 워낙 사업성이 좋은 물건으로 평가하고 있어 승인이 나지 않을 가능성은 희박한 상황으로 전해졌다.

자산 위치를 보면 대일빌딩은 서울시 중구 남대문로 120에 자리해 있다. 부지 563㎡에 연면적 8887㎡, 지하 1층~지상 19층 규모다. 1970년 지어졌는데 당초 40년 넘게 남양유업이 세들어 본사로 쓰고 있었다. 그러다 2017년 남양유업이 강남 도산대로 신사옥으로 둥지를 옮기면서 건물 전체 리모델링을 시작해 이듬해 5월 새로 준공했다. 이후 2018년 말 DGB자산운용이 약 600억원에 인수했고 올해 초 신한알파광교 리츠가 다시 사들였다. 약 1년 만에 또 손바뀜이 있었던 셈이다.

투자포인트로는 교통, 업무 등의 측면에서 뛰어난 입지가 꼽힌다. 2호선 을지로입구역에서 도보 2분 거리, 1호선 종각역에서 도보 5분 거리다. 인근에 페럼타워, 센터원, 을지한국빌딩, 종로타워, 영풍빌딩 등이 이웃해 핵심 업무지구에 자리잡고 있다. 이 덕에 현재 신한금융그룹, DGB금융그룹 등 우량 임차인이 입주해 있으며 리모델링한지 1년이 지난 최근 임차율은 90%를 넘어선다.