이 기사는 2020년 04월 22일 08시19분 thebell에 표출된 기사입니다

케이리츠투자운용이 ‘대토개발 리츠’ 형태로 판교 제2테크노밸리에서 추진 중인 개발사업이 리츠 영업인가에 따라 본격화했다. 현재 현물출자를 통해 부지 확보를 완료했고 개발 자금조달 작업도 막바지에 이르렀다. 해당 부지에는 오피스텔이 건립되며 조만간 공사에 들어갈 예정이다.

케이리츠투자운용이 대토 리츠를 추진하는 것은 지난해에 이어 두 번째인데 이 분야에 부쩍 관심을 보이고 있다. 사업자 입장에서는 우수한 용지를 저렴하게 확보할 수 있고 출자자들에게도 높은 수익성을 보장할 수 있다는 평가다.

◇판교2밸리 오피스텔, 5월 말~6월 초 착공

21일 부동산업계에 따르면 케이리츠투자운용이 설립한 ‘판교2밸리대토개발제일호’ 리츠는 6월 초 즈음 착공과 함께 분양을 진행하기로 했다. 토지 사용가능시기가 5월 31일부터인 만큼 그 이후에 사용 승낙서가 나오기 때문이다.

다만 리츠 측은 토지사용 승낙시기를 2주 정도 앞당겨줄 것을 한국토지주택공사(LH) 측에 요청해 놓은 상태다. 주변 지식산업센터들이 기초 바닥공사를 끝내고 착공을 앞두고 있는 만큼 일정을 맞추기 위해서다. 요청이 받아들여질 경우 5월 중 착공도 가능해진다.


이번 사업은 경기도 성남시 금토동 판교제2테크노밸리 2구역에 속한 D4-1 준주거지역 용지에서 진행된다. 리츠가 조달하는 총 사업비는 토지 확보 및 개발 비용을 포함해 375억원이다. 이 가운데 20% 정도인 75억원은 대토보상권자의 현물출자금, 나머지 300억원은 기관투자자의 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출금으로 마련된다.

공사비 대부분은 분양수입금으로 채워지기 때문에 실질적인 차입 예정금액은 65억원 정도다. 하지만 분양이 저조할 경우를 대비해 최대 300억원까지 차입금을 조달한다. 이미 한도대출 300억원의 PF대출의향서를 제출 받았고 현재 심사작업이 진행 중이다.

주목할 점은 케이리츠투자운용이 이번 개발을 대토 리츠 형태로 추진한다는 점이다. 대토보상이란 신도시를 개발하기 위해 땅을 내놓는 소유자에 대한 보상이다. 이때 보상은 현금이 아니라 해당 지역의 다른 땅으로 주어진다.

대토개발 리츠는 땅 소유자가 위와 같은 방식으로 받은 토지(대토보상권)를 리츠에 현물출자하고, 리츠는 개발사업을 추진해 출자자에게 배당 등의 형태로 수익을 배분하는 방식이다. 땅 주인 1인당 받을 수 있는 대토면적이 넓지 않은 점을 감안해 잘게 쪼개진 땅을 큰 덩어리로 모아 개발사업을 한다는 것이 핵심이다.

판교 제2테크노밸리 2구역의 경우 2017년 토지가 수용되면서 총 15명이 보상방법으로 대토보상권을 택했다. 이 중 케이리츠운용이 사업을 진행하는 D4-1 용지는 3명이 나눠 받았다. 지난해 지구단위 계획이 나와 보상권자들이 받을 수 있는 토지가 특정지어지면서 올해 공급계약을 마쳤고 리츠에 대한 출자도 이달 완료했다. 현물출자를 마친 만큼 토지매입 절차는 생략된다.

케이리츠운용은 이 부지에 오피스텔을 지어 자산가치를 높일 계획이다. 대지면적 1381㎡(약 418평), 연면적 9190㎡(약 2780평)에 지하 4층~지상 8층 규모다. 지상 1~2층에는 상가가 들어서고 지상 3~8층은 오피스텔로 구성된다. 지하는 모두 주차장으로 쓰일 예정이다.

투자포인트로는 해당 부지를 중심으로 3km 이내인 제1판교테크노밸리에 IT기업들이 대거 입주해 있다는 점이 꼽힌다. IT 및 R&D(연구개발)시설 밀집지역이자 희귀한 준주거지역인 만큼 입주기업의 수요가 상당할 것이라는 분석이다.

해당 리츠는 케이리츠자산운용에 매입자문수수료로 16억원, 기본운용수수료로 분기당 2500만원을 지급하게 된다. 법인청산수수료는 5000만원이다.

◇대토개발 리츠에 왜 주목하나

케이리츠운용은 지난해 1월 평택 고덕신도시 그랜드타워 개발사업도 대토 리츠로 진행했으며 이달 말 준공될 전망이다. 현재 90% 이상 분양이 끝났고 나머지 10% 역시 이미 임대를 채워놨다. 1년 만에 두 번째 대토 리츠를 내놓은 셈이다.

리츠 AMC(자산관리회사) 입장에서 대토 리츠는 우수한 입지를 미리 선점할 수 있는 장점이 있다. 개발사업지 중 가장 좋은 부지가 토지수용 대상 원주민에게 먼저 주어지기 때문이다. 게다가 일반 리츠와 달리 대토 리츠는 영업인가 이전에도 대토보상권의 현물출자가 가능하다.

물론 원주민들이 이 대토보상권을 리츠에 출자하지 않고 시행사들에게 팔아 현금을 선지급 형태로 받는 사례도 흔하다. 하지만 이 경우 시행사는 일반 토지 경쟁입찰매입가보다 한참 싸게 토지를 확보해 시행사에 이익이 편중되는 문제가 있다. 원주민은 감정가 수준으로 토지를 받기 때문이다. 반면 대토 리츠는 개발이익의 대부분이 대토보상권을 출자한 지주들에게 돌아가 선순환 구조를 만들 수 있다.

실제 ‘판교2밸리대토개발제일호’ 리츠의 경우 2021년 말까지 연평균 배당률을 105%, 에쿼티 목표수익률(IRR)은 84% 정도로 기대하고 있다. 이 지역 원주민들이 평당 1920만원으로 대토보상권을 받았는데, 지금 땅값이 평당 5000만원 안팎까지 오른 만큼 이미 땅값에서 상당한 수익이 확보되기 때문이다.

부동산업계 한 관계자는 "땅 주인들이 당장 쥘 수 있는 목돈을 원하다보니 시행사들에게 대토권을 넘기는 경우가 많다"며 "하지만 수익성 측면에서 볼 때 대토개발 리츠에 출자하는 편이 훨씬 유리하다”고 설명했다.