이 기사는 2020년 07월 16일 16:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 매각 중인 사당 홈플러스 입찰이 임박했다. 현재 분위기대로면 자산운용사와 디벨로퍼 간의 각축전이 예상된다. 디벨로퍼의 경우 홈플러스 사당점이 강남권역(GBD)을 커버하는 위치에 자리하고 있다 보니 물류센터로 개발하려는 니즈가 있는 것으로 보인다.

16일 부동산업계에 따르면 홈플러스 사당점 매각 입찰이 오는 22일 진행될 예정이다. 매각 주관사는 에스원·컬리어스 컨소시엄이다. 현재 10여 곳에 이르는 원매자가 입찰 참여를 저울질 중인 것으로 파악된다.

입찰 참여가 예상되는 원매자군은 자산운용사와 디벨로퍼다. 자산운용사의 경우 일반적인 관점에서 투자를 모색 중인 것으로 알려졌다. 부동산 펀드를 비히클(vehicle, 투자수단)로 리테일 자산을 매입 운용하는 전략이다. 홈플러스 사당점이 안정적인 배후 수요를 통해 꾸준한 매출이 예상되는 데다 홈플러스와 장기 임대차 계약이 맺어져 있다는 점이 반영된 것으로 보인다.

홈플러스가 자리하고 있는 남현동을 비롯해 사당1동, 사당2동 등 2019년말 기준 6만3000명이 거주하고 있다. 반경 1㎞ 이내에 대형마트가 없어 단독 고객수요를 확보하고 있다. 이와 함께 물건 대상의 인근 지역이 정비구역과 재건축추진구역으로 지정돼 있다 보니 향후 배후 수요 증대와 함께 상권 확대가 예상된다.

여기에 자체적인 집배송센터를 보유하고 있다는 점도 주목할 요소다. 별도 온라인 배송시설로 오프라인 시장 축소를 일정 수준 상쇄가 가능하다. 최근 코로나19 여파로 오프라인에서 온라인으로 무게 중심이 옮겨간 상태다. 그런데 홈플러스 사당점은 자사 온라인마켓과 연계해 자체 집배송센터의 활용이 가능하다.

여기에 홈플러스 사당점은 홈플러스의 핵심 매장이다. 현재 창고형 할인매장인 홈플러스 스페셜로 운영되고 있을 정도다. 남아있는 임대차 기간도 10년이다. 핵심 매장인만큼 향후 임대 기간이 연장도 수월할 것으로 점쳐진다.

또 다른 원매자군인 디벨로퍼의 경우 개발을 통한 밸류애드(value add)를 노리고 있는 것으로 전해진다. 강남권과 인접해 있는 만큼 개발 수요가 충분하다는 게 시장의 평가다. 특히 GBD를 커버하는 위치에 자리하고 있다 보니 디벨로퍼들이 물류센터 개발을 염두에 두고 있다는 후문이다. 홈플러스 사당점은 서울시 관악구 남현동 612-51번지 일원에 자리하고 있다. 위치적으로 강남권의 한복판에 있다.

이 같은 요인을 고려해 시장에서 예상하는 홈플러스 사당점의 매매가는 1800억원대다. 이 정도 가격으로 거래금액이 형성될 경우 KB부동산신탁은 200억원대에 이르는 시세차익을 거둬들일 수 있다. 최종 투자수익률은 배당도 포함돼 산정된다. 배당재원이 되는 연간 임대료 수익은 80억원 수준이다. 3년 총액으로 보면 240억원에 이른다.

홈플러스 사당점 매도자는 KB부동산신탁이다. KB부동산신탁은 3년만에 투자금 회수에 나선 상태다. 당시 매입가는 1625억원이다. 여기에 취득 부대비용을 고려한 총 투자액은 1750억원이었다. 취득세 66억원을 비롯해 기타 자문수수료를 고려한 총 부대비용은 119억원이다. KB부동산신탁은 리츠를 통해 재원을 조달했다. 리츠 구조는 에쿼티(Equity) 468억원, 론(Loan) 1139억원, 임대보증금 150억원 등으로 이뤄졌다.