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코람코신탁, 블라인드 펀드 형태 '리츠' 첫 도전 4500억 규모, 앵커 투자자 주택도시기금...기초자산 IPO 중인 국내 공모리츠

이명관 기자공개 2020-09-04 10:41:36

이 기사는 2020년 09월 02일 08:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 리츠 시장에서 처음으로 재간접 전문 투자형 리츠를 출범한다. 블라인드 펀드 형태로 투자 대상은 공모 상장하는 리츠에 투자한다. 기존 오피스 빌딩으로 대표되는 전통자산을 비롯해 실물 자산이 투자대상인 여타 리츠와는 다른 형태다. 리츠 모집 총액은 4500억원 수준이다. 앵커 투자자는 주택도시기금이다.

2일 리츠업계에 따르면 코람코자산신탁이 재간접 투자형 전문 '앵커리츠'를 설립하고 국토교통부에 영업인가를 신청했다. 재간접 투자형 리츠는 다른 실물자산에 투자하는 리츠 지분 혹은 수익증권을 기초자산으로 하는 리츠를 뜻한다. 그동안 모자형 리츠 형태로 재간접 투자형 리츠는 존재해 왔다.

이번 앵커리츠는 기존 모자형과는 다른 성격이다. 기존 모자형의 경우 투자 대상이 확정된 상태에서 자금모집이 이뤄졌다. 하지만 앵커리츠는 단순 모자형 구조에서 벗어나 블라인드 펀드 형태로 자금이 운용된다.

투자 대상을 선별한 이후 캐피탈콜(capital call) 형태로 자금을 곧바로 집행한다. 업계 첫 블라인드 펀드 형태의 리츠를 선보이는 셈이다. 주로 1년 이내 증시 입성을 목표로 기업공개(IPO)를 준비 중인 '국내' 공모 리츠를 대상으로 투자가 이뤄진다.

앵커리츠의 규모는 4500억원 선이다. 앵커 투자자로 주택도시기금이 나선다. 주택도시기금의 출자액은 3000억원 수준이다. 이외에 연기금과 공제회 등에서 1400억원 가량을 모집 중이다. 나머지 100억원은 코람코자산신탁이 자기계정에서 투자할 예정이다.

리츠업계 관계자는 "코람코자산신탁이 업계 처음으로 블라인드 펀드 형태의 리츠를 준비 중"이라며 "공모 상장을 준비 중인 리츠를 리스트에 올려놓고, 투자여부를 검토하고 있다"라고 말했다.

투자대상에 오른 리츠로 SK디앤디가 기업공개(IPO)를 추진 중인 상업용 리츠 '디앤디플랫폼'이 거론된다. 디앤디플랫폼의 기초자산은 일본 아마존 물류센터와 오피스 빌딩인 영시티다. 여기에 켄달스퀘어자산운용의 물류센터 리츠도 물망에 오른 것으로 전해진다.

이번 리츠의 앵커 투자자로 참여하는 주택도시기금은 앞서 앵커리츠의 운용사 선정작업을 벌여왔다. 입찰을 거쳐 코람코자산신탁이 선정됐다.

이번 재간접 투자형 전문 리츠는 정부 차원에서 추진 중인 공모리츠 활성화 정책의 일환이다. 리츠를 관할하는 국토교통부는 공모리츠 활성화를 추진 중이다. 이를 위해 순차적으로 규제를 완화했고, 세제혜택까지 제공키로 했다. 또 최근엔 모자형 리츠의 투자를 제한해온 '10% 룰'도 없앴다. 앞서 공모리츠는 사모부동산펀드의 지분을 10% 이상 확보하는 것이 법으로 제한을 받았다.

실제 작년부터 투자자들의 관심이 높아지면서 공모리츠 시장이 확대되고 있다. 롯데그룹은 백화점과 마트를 기초자산으로 하는 조단위 공모리츠를 출범했다. NH농협리츠운용은 프라임 오피스를 기초로 한 재간접 투자상품을 내놨다. 코람코자산신탁은 최근 조 단위의 주유소 리츠를 선보였다.

이에 더해 정부는 주택도시기금을 활용해 직접 시장 조성자로 나섰다. 공모리츠 과정에서 불거질 수 있는 재원조달 리스크를 해소하려는 의도에서다. 우량 자산 매입에는 늘 큰 자본이 필요하다. 재원 조달에 어려움이 뒤따를 수 있다. 이때 주택기금 앵커리츠가 자금 경색에 시달리는 공모리츠에게 자산매입자금을 제공해줄 수 있다. 민간 리츠의 프리IPO(상장전 지분투자)나 실제 IPO에 '기관투자자'로서 참여하는 식이다.

여기엔 투자 건 당 한도도 정해져 있는 것으로 전해진다. 특정 리츠에 집중 투여하는 '편애'가 일어나는 것을 방지하기 위한 차원에서다. 국토교통부 시장 유동성 공급자 역할에 충실하도록 리츠가 설계된 셈이다. 투자 건당 투입할 수 있는 금액은 약정총액의 25% 이내로 전해진다.
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