이 기사는 2020년 09월 22일 08:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용이 이천 단천리 물류센터 리츠의 공모를 철회했다. 공모가 기대만큼 이뤄지지 않으면서 부동산투자법에 따른 요건을 충족하지 못했다. 영업등록 형태로 리츠 공모에 나섰던 게 패인이 된 모양새다. 리츠의 경우 영업인가와 영업등록 방식을 택할 수 있다. 영업인가는 정공법인 반면 행정처리에 오랜 시간이 소요된다. 반면 영업등록은 이름 그대로 등록만 하도록 해 절차를 간소화 시켰다.

22일 부동산업계에 따르면 신한리츠운용이 리츠 '신한로지스제1호'의 공모를 철회했다. 신한로지스제1호는 이천시 호법면에 위치한 태은 물류센터를 매입하기 위해 설립됐다. 매입가는 600억원이었다.

신한리츠운용은 전체 매입가 중 비상장 공모를 통해 183억원을 조달한다는 계획이었다. 나머지는 론(loan)을 통해 조달한다는 방침이었다. 론은 선순위 355억원, 중순위 85억원 등이다. 이외에 신한리츠운용도 직접 20억원을 출자키로 예정돼 있었다.

담보대출 형태의 론은 대주단 구성이 이미 마무리됐다. 선순위는 동양생명과 신한생명이 각각 177억5000만원씩 도맡았다. 중순위는 신한캐피탈이 50억원, 유진저축은행이 35억원을 대출키로 했다.

순조롭게 재원 조달이 이뤄졌지만 막판 변수가 발생했다. 공모 결과가 기대치를 밑돌았다. 해당 공모는 신한금융투자가 총액인수 형태로 참여했다. 판매사는 한국투자증권이었다. 발행주식은 734만주, 발행가액은 2500원이었다.

문제가 된 대목은 특정금전신탁이었다. 현행 부동산투자법에 따르면 특정금전신탁을 통해 자금을 모아올 경우 기관투자자와 동일시하고 있다. 국토부가 검증된 투자자에 한해 절차를 간소화시켜준 셈이다. 기관투자자의 지분율 조건은 30% 이상이다.

신한로지스제1호의 경우 신한금융투자가 특정금전신탁을 통해 전체 공모액의 30%에 해당하는 투자금을 조달하는 것을 목표로 한 것으로 전해진다. 그런데 막상 공모 결과는 30%를 충족시키지 못했다.

부동산업계 관계자는 "특정금전신탁을 기관투자자로 보는 것은 증권사 내무 투심을 거치기 때문"이라며 "리츠 활성화 차원에서 영업등록 요건을 완화한 것으로 볼 수 있다"고 말했다. 이어 "이번 사례처럼 법에 요구하는 수준 만큼 특정금전신탁으로 자금을 모아오지 못할 경우 문제가 될 수 있다"고 덧붙였다.

이처럼 리츠 영업등록 요건을 충족시키지 못한 경우 공모를 철회해야 한다. 신한리츠운용 입장에선 공모를 통해 잔금을 치뤄야 하는 상황에서 일정에 차질이 빚어진 셈이다. 현재 신한리츠운용은 공모 철회 이후 잔금 납입과 관련 매도자 측과 협의를 진행 중인 것으로 전해진다.

앞서 신한리츠운용은 치열한 입찰 경쟁을 뚫고 이천 태은 물류센터 인수자로 낙점됐다. 물류센터 입찰에는 무려 19개사가 참여했는데, 신한리츠운용이 공격적으로 가격을 제시하며 최종 승자가 됐다.

공격적으로 가격을 베팅할 수 있었던 요인은 안정성 측면에 부각됐기 때문이다. 물류센터의 핵심 임차인은 태은물류다. 2017년부터 임대차계약을 체결해 69개월가량 기간이 남아있다. 계약기간 동안 임대료 인상 조건도 제시되어 있다. 태은물류는 국내외 대기업 다수를 주요 고객사로 두고 있다.