이 기사는 2020년 09월 24일 13:35 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자운용이 삼성동 위워크빌딩(옛 일송빌딩)을 인수했다. 매매가격은 단위면적(3.3㎡) 기준 2000만원 후반대로 나름 경쟁력 있는 수준이라는 평가다. 최근 강남권역(GBD)에서 거래된 오피스 빌딩의 가격 추이를 보면 3000만원을 상회한다. 현대해상 강남사옥의 경우 평당 3400만원에 거래됐을 정도다.

24일 부동산업계에 따르면 하나대체투자운용은 삼성동 소재 위워크빌딩을 인수한 것으로 파악된다. 최근 잔금을 치르고 소유권 이전 절차도 끝마쳤다. 매매가격은 3.3㎡당 2750만원 수준이다. 삼성동 위워크빌딩 연면적을 고려한 총 거래금액은 1680억원이다. 삼성동 위워크빌딩은 지하 6층~지상 19층, 연면적 2만126㎡ 규모의 오피스 빌딩이다.

이번 거래에서 책정된 위워크빌딩의 몸값은 경쟁력을 갖췄다는 게 시장의 평가다. 최근 저금리 기조가 이어지면서 유동성이 풍부해졌다. 해당 자금은 부동산 실물자산으로 유입됐고, 오피스 빌딩 가격 상승으로 이어졌다. 실제 GBD에서 거래된 프라임오피스 빌딩의 가격은 대부분 평당 3000만원을 상회했다. 현대해상이 매각한 강남사옥의 경우 3400만원으로 GBD 신고가를 경신하기도 했다.

하나대체투자운용은 에쿼티와 론을 적절히 섞어 재원을 조달했다. 우선 에쿼티는 30% 선인 500억원 수준이다. 해당 자금은 하나대체투자운용이 설정해 놓은 블라인드펀드를 통해 충당했다. 나머지는 담보대출 형태로 마련했다. 대출은 삼성생명을 비롯한 대주단을 통해 조달했다. 금리는 2.6% 수준으로 대출 이자 2년치 유치 조건이 붙었다.

물론 클로징하는 과정에서 우여곡절이 없었던 것은 아니다. 정부의 부동산 규제 정책이 변수로 등장했다. 지난 7월 초 강남구 삼성동·대치동·청담동, 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 해당 지역 내 토지 매매시 구청장의 사전 허가 필요해졌다.

하나대체투자운용은 위워크빌딩 거래를 마무리 짓기 위해서는 강남구청의 허가가 필요했다. 자칫 허가를 받지 못할 경우 인수가 무산될 수 있었던 상황이었다. 다행히 위워크빌딩의 가격이 투기 수준으로 평가할 만큼 높지 않아 허가를 받는데 큰 무리는 없었다.

부동산업계 관계자는 "통상 오피스 빌딩을 매입하는데, 토지의 비중이 높은 편"이라며 "인허가 관련 우려도 있었지만, 다행히 순조롭게 절차가 진행됐다"고 말했다. 하나대체투자운용은 인허가 영향으로 당초 일정보다 조금 밀려 거래를 마무리 했다. 처음 계획은 지난달 말께 클로징을 목표로 했다.

삼성동 위워크빌딩의 전신은 일송빌딩이다. 2017년 위워크가 입주하면서 빌딩명을 변경했다. 위워크와는 이때 15년 장기 임대차 계약을 체결했다. 현재 남은 임대기간은 12년여다. 일송빌딩에 입주한 위워크는 GBD에서 세 번째 지점이었다. 현재 위워크는 서울 각 지역에 18개 지점을 운영 중이다. 이중 절반 이상이 자산운용사가 부동산 펀드 혹은 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 건물을 소유하고 있다.

매도자는 KTB자산운용이다. KTB자산운용은 위워크가 입주하는 시기에 맞춰 일송빌딩을 매입했다. 매입가는 1250억원이다. KTB자산운용은 펀드를 조성해 일송빌딩을 매입했다. 이 펀드에는 유럽계 PEF 2곳이 전액 출자했다. 출자금 규모는 수백억원에 달하는 것으로 알려졌다. 잔여 인수자금은 삼성화재가 대출해줬다. 이번 거래를 통해 KTB자산운용은 3년만에 430억원의 시세차익을 거둬들인 것으로 분석된다.