이 기사는 2020년 10월 06일 13:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 현대해상 강남사옥 인수거래를 마무리 지은 가운데 경찰공제회가 투자자로 참여한다. 총 빌딩 몸값의 10% 가량을 투자한다. KB증권이 투자한 물량 중 일부를 셀다운(인수 후 재판매) 받는 형태다. KB증권은 전체 거래금액 3605억원 중 670억원을 총액인수 형태로 재원조달을 책임졌다. 경찰공제회 이외에 공무원연금과 군인공제회도 투자를 검토 중이다.

6일 IB업계에 따르면 경찰공제회가 한국토지신탁이 인수한 현대해상 강남사옥에 투자한다. 투자액은 300억원 가량 되는 것으로 파악된다.

앞서 한국토지신탁은 KB증권과 손을 잡고 3605억원을 들여 현대해상 강남사옥을 인수했다. 매입 자금은 리츠를 통해 조달했다. 전제 거래대금 중 에쿼티(equity)의 비중은 23%에 해당하는 830억원이다. 에쿼티는 사모로 조달했다. 주요 에쿼티 투자자는 KB증권과 신한캐피탈, 한국토지신탁, 동부건설 등이다.

830억원 중 우선주 발행을 통해 670억원을 조달했는데, 이때 KB증권이 총액인수 형태로 투자했다. 이후 해당 인수분을 시장에 셀다운 중이다. 경찰공제회는 해당 셀다운 물량에 투자한다. 현재 경찰공제회 이외에 공무원연금과 군인공제회가 투자를 검토 중인 것을 전해진다.

이외에 한국토지신탁은 담보대출 형태로 나머지 대금을 조달했다. 대출액은 3018억원이다. 대출은 선순위와 후순위로 나뉜다. 선순위 2253억원에 대한 대주단은 전부 생명보험사로 꾸려졌다.

삼성생명이 1053억원, 한화생명보험이 1000억원, KB생명이 200억원을 각각 대출한다. 후순위 765억원은 캐피탈사가 부담한다. 신한캐피탈 465억원, 하나캐피탈 200억원, BNK캐피탈 100억원 등이다. 이외에 부가세 60억원을 납부하기 위해 추가로 삼성생명으로부터 60억원 한도의 대출을 받았다.

이처럼 공제회와 연기금이 관심을 보이고 있는 이유는 안정적인 배당 수익이 기대되기 때문이다. 현대해상 강남사옥은 매수자인 한국토지신탁은 빌딩 매입을 마무리한 이후 본사 사옥으로 활용한다는 방침이다.

한국토지신탁이 최고가를 베팅하면서까지 인수 의지를 내비쳤던 이유는 사옥에 대한 니즈와 맞물려 있다. 현재 강남과 서울역 인근에 주요 조직이 뿔뿔이 흩어져 있다. 한국토지신탁은 강남구 역삼동 삼성제일빌딩을 임차해 5~9층까지 사용하고 있다. 한국토지신탁이 인수합병 과정에서 유한책임사원으로 참여해 협업하게 된 동부건설은 서울역 인근 KDB생명타워에 입주해 있다.

이밖에 코레이트투자운용, 코레이트자산운용 등 계열사까지 늘어나 사옥 이전 필요성이 커졌다. 한국토지신탁은 5년 전부터 본사 사옥으로 활용할 오피스 빌딩 인수를 모색해 왔다.

한국토지신탁은 사옥 매입을 마무리한 빌딩명을 '코레이트타워(가칭)'으로 변경할 예정이다. 입주 예정일은 이달 중이다. 이곳엔 계열사인 동부건설도 입주할 예정이다. 현대해상 강남사옥의 옛 핵심 임차인이었던 법무법인 태평양의 이탈로 발생한 절반 가량의 공실을 전부 메울 전망이다.

여기에 강남권역(GBD)에 자리하고 있는 덕분에 향후 시세차익도 기대되는 대목이다. 최근 저금리 기조 속에 유동성이 풍부해졌는데, 투자금액이 상당부분이 부동산 실물로 쏠리고 있다. 지역별로 보면 GBD가 가장 비중이 크다.

실제 GBD의 오피스 빌딩의 몸값은 날로 치솟고 있다. 이번 투자 대상인 현대해상 강남사옥이 대표사례다. 현대해상 강남사옥은 단위면적(3.3㎡) 기준 3400만원에 거래되면서 최고가를 경신했다.