이 기사는 2020년 12월 09일 15:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH농협리츠운용이 두 번째 상장 리츠 후보인 ‘엔에이치 제2호’의 포트폴리오에 물류센터를 추가한다. 이지스자산운용으로부터 매입을 진행 중인 이천 소재 ‘도지물류센터’를 자(子)리츠 형태로 편입할 계획이다. 내년 상장을 목표로 하는 만큼 안정적인 상품 구성에 신중을 기하는 모습이다.

9일 업계에 따르면 NH리츠운용은 이천 도지물류센터를 기초자산으로 하는 ‘엔에이치 제5호’ 리츠를 엔에이치 제2호 리츠에 자리츠로 담기 위한 변경인가를 마쳤다. 리츠 이름도 엔에이치 제2호에서 ‘엔에이치올원’ 리츠로 바꾸기로 했다. 여러 섹터에 투자하는 리츠의 성격을 분명히 하기 위한 취지로 보인다.

일정이 계획대로 진행되면 NH리츠운용은 상장 리츠를 2개 운용하게 된다. 현재 엔에이치 제1호·제2호(올원)·제3호 리츠와 재간접리츠인 엔에이치프라임리츠를 보유 중이고 이 가운데 엔에이치프라임리츠는 지난해 12월 상장했다.

당초 NH리츠운용은 엔에이치올원 리츠도 이르면 연내 추가 상장하는 방안을 검토 중이었다. 하지만 하반기 증시에 입성한 리츠들이 줄줄이 흥행에 실패하며 고전하자 시장 분위기를 감안해 일정을 미뤘다. 이제 관련 작업에 다시 착수하면서 내년 상반기 내 상장을 예정하고 있는 것으로 알려졌다.

현재 엔에이치올원 리츠의 자산구성을 보면 모자(母子)리츠 형태로 분당스퀘어와 엠디엠타워 2개를 운용 중이다. 우선 모리츠인 엔에이치올원 리츠가 서현역 분당스퀘어 빌딩을 실물자산으로 담았다. 분당스퀘어 빌딩은 성남시 분당구 서현동 263에 자리했으며 9월 기준 임대차계약은 9건, 공실율은 0%로 꽉 차 있다.

네이버 계열사인 ‘라인플러스’가 최대 임차인인데 부동산관리업무를 위탁받은 농협네트웍스와 책임임대차 계약을 체결함으로써 추후 공실 리스크를 보완했다는 평가다.


또 실물자산이 아닌 엔에이치올원의 자리츠로는 '엔에이치 제3호'가 들어가 있다. 제3호 리츠의 경우 엠디엠타워 당산빌딩과 인계빌딩이 기초자산이다. 이 두 빌딩은 각각 서울 영등포구 국회대로 559와 경기도 수원 팔달구 경수대로 560에 위치했다. 당산타워는 삼성생명 자회사로 콜센터 등 운용하는 삼성생명서비스손해사정, 인계타워는 삼성생명이 앵커(Anchor) 임차인이다.

이런 구조에 이천 도지물류센터가 추가되면 엔에이치올원은 자리츠가 2개로 늘어나게 된다. 기존 다물(多物) 리츠들이 대부분 비슷한 섹터별로 자산을 구성한 것과 달리 오피스 빌딩과 물류센터를 동시에 담아 복합적으로 구성한 게 특징이다.

업계 관계자는 "펀드가 주식과 채권 비율을 조절해가면서 투자하듯이 올원 리츠도 포트폴리오를 다양화해 위험분산 효과를 노린 형태라고 할 수 있다"며 "오피스, 물류 등 섹터별로 업 앤 다운(Up & Down)이 있기 마련이기 때문에 배당률을 안정적으로 가져가기 위한 전략으로 보인다"고 말했다.

추가 자산으로 편입될 이천 도지물류센터는 NH리츠운용이 처음으로 확보하는 물류센터 자산이기도 하다. 경기도 이천시 백사면 조읍리 25에 위치해 있다. 2020년 5월 준공된 신축 물건이다. 이지스자산운용이 펀드를 통해 700억원을 들여 개발했으며 연면적 4만5876.22㎡, 지하 2층~지상 3층 구조다.

매입가는 1000억원 선인데 입찰 당시 원매자들간 경쟁이 치열해 시세보다 다소 높게 책정됐다. 하지만 NH리츠운용은 도지물류센터가 상온과 저온이 혼합된 하이브리드 형태인 점, 뛰어난 입지 등을 감안할 때 사업성이 충분하다고 판단한 것으로 전해졌다.

이천 도지물류센터는 성남 IC까지 약 30분이면 갈 수 있다. 서울 남부지역에 대한 접근성이 뛰어난 편이고 2017년 말 개통된 성남-장호원자동차전용도로의 이용이 가능하다. 도지 IC도 반경 900m 내로 가깝다.