이 기사는 2020년 12월 16일 16:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 현대해상 강남사옥을 기초자산으로 공모에 나섰으나, 절반 가량 미매각 물량이 발생했다. 해당 물량을 잔액 인수로 KB증권이 떠안았다. 다만 이는 한국토지신탁의 전략적 선택에 따른 결과라는게 회사측 설명이다. 선제적으로 공제회와 연기금을 투자자로 확보해둔 상태서 공모에 나섰다. KB증권이 떠안은 물량이 이 기관투자자의 몫으로 돌아갈 전망이다.

16일 부동산업계에 따르면 한국토지신탁이 현대해상 강남사옥을 기초자산으로 625억원 규모의 공모에 나섰다. 판매사는 하이투자증권이 맡았다. 공모결과는 기대와 달랐다. 전체 125만주 중 61만6400주(308억원)만 주인을 찾았다. 나머지 63만3600주(317억원)는 미매각으로 남았다.

미매각 물량은 잔액인수 계약을 맺은 KB증권이 매입했다. KB증권은 향후 90일 이내 재매각에 나설 전망이다. 1주당 발행가는 5만원이다. 이번 일반공모를 통해 발행되는 신주는 모두 종류주다.

주목할 점은 미매각 발생이 미리 예정됐다는 점이다. 잔액 인수한 KB증권이 선제적으로 투자자를 유치해 놨다는게 회사측 설명이다. 사실상 기관투자자가 참여하는 몫을 제외한 나머지를 공모한 것이라고 회사측은 밝혔다. KB증권은 미리 확보해둔 기관투자자에게 셀다운할 예정이다.

한국토지신탁 관계자는 "당초 기관들로만 투자자 구성이 가능해 사모로 딜 클로징을 할 계획이었다"라며 "다만 일반 투자자에게도 투자 기회를 주기 위해 이같은 선택을 했다"라고 설명했다. 리츠는 국민연금공단 또는 법에서 정한 주주가 일정요건에 따른 주식을 매수하는 경우 공모 절차를 생략하고 사모 형태로 딜 클로징을 할 수 있다.

공모를 마무리한 한국토지신탁은 조만간 보통주 28만주를 발행해 140억원을 추가로 조달한다는 계획이다. 해당 신주는 사모형태로 한국토지신탁과 동부건설이 매입할 예정이다. 한국토지신탁이 12만주(60억원), 동부건설이 16만주(80억원)를 투자할 예정이다. 앞서 투자했던 자금 규모를 고려하면 한국토지신탁은 총 200억원, 동부건설은 100억원을 출자하게 된다.

한국토지신탁은 공모와 사모를 통해 조달한 765억원을 현대해상 강남사옥 인수를 위해 단기로 빌린 브릿지론을 상환한다는 계획이다.

앞서 한국토지신탁은 리츠를 비히클로 현대해상으로부터 강남사옥을 매입했다. 매매 가격은 3.3㎡당 3407만원, 매매금액 3605억원이다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다.

이때 선제적으로 딜 클로징을 위해 765억원을 단기로 빌렸다. 브릿지론 대주단은 캐피탈사로 구성됐다. 신한캐피탈 465억원, 하나캐피탈 200억원, BNK캐피탈 100억원 등이다. 단기 성격이다 보니 조달금리는 5.5%로 다소 높게 책정됐다.

이번에 브릿지론이 상환되면 리츠의 구조는 에쿼티(equity) 1595억원, 론(loan) 2254억원으로 변경된다. 선순위 2253억원에 대한 대주단은 변동없다. 앞서 구성된 대로 전부 생명보험사로 꾸려져 있다. 삼성생명이 1053억원, 한화생명보험이 1000억원, KB생명이 200억원을 각각 책임졌다.

앞서 조달한 에쿼티 830억원의 경우 우선주 투자자는 KB증권과 신한캐피탈, 개인투자자 등이다. 우선주 발행액은 KB증권 400억원, 신한캐피탈 200억원, 개인투자자 70억원 등 총 670억원이다. 보통주 투자자는 한국토지신탁(140억원)과 동부건설(20억원)이다.

현재 현대해상 강남사옥은 코레이트타워로 빌딩명을 변경했다. 이후 이 빌딩에 한국토지신탁과 동부건설 등 계열사가 입주한 상태다. 강남과 서울역 인근으로 뿔뿔이 흩어져 있던 주요 조직이 한데 뭉쳤다. 법무법인 태평양이 빠져나간 빈자리를 채웠다.