이 기사는 2021년 01월 06일 07:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성화재 역삼빌딩 가격의 윤곽이 드러났다. 거래가격은 1600억원 선으로 3.3㎡ 3000만원 수준이다. 거래 대상은 건물 지분 50%로 전체 빌딩 가치가 3200억원 수준으로 평가된 꼴이다.

역삼빌딩의 몸값이 사실상 확정되면서 KB부동산신탁은 단순 시세차익으로만 600억원 가량을 거둬들일 수 있을 전망이다. 해당 빌딩은 KB부동산신탁이 투자금 회수를 위해 매물로 내놓은 곳이다.

5일 부동산업계에 따르면 신한리츠운용과 KB부동산신탁이 큰 틀에서 삼성화재 역삼빌딩 가격에 대한 협의를 마무리한 것으로 파악된다. 빌딩 가격은 1600억원 선이다. 3.3㎡ 딩 3026만원 꼴이다. 여기에 취득세를 비롯한 부대비용을 고려한 총 투자액은 1704억원 수준이다. 여기엔 예비비도 포함된다. 신한리츠운용은 리츠를 통해 해당 재원을 마련할 예정이다.

이 정도 가격은 시장의 예상치를 웃도는 액수다. 매각 초반 시장에선 2000만원 중후반대로 예상돼 왔다. 사실 이 정도 가격도 후한 평가였다. 매각 대상은 KB부동산신탁이 보유하고 있는 건물 지분 50%였던 탓이다. 나머지 지분은 국세청이 보유 중이다.

통상 구분 소유 건물은 제값을 인정받기 어렵다. 의사결정을 내리는데 다른 주주의 동의가 필요한 탓이다. 이를테면 리모델링을 하려고 하더라도 단독으로 의사결정을 할 수 없다. 그도 그럴 것이 삼성화재 역삼빌딩은 나름 연식이 된 오피스 빌딩이다.

삼성화재 역삼빌딩은 1996년 준공된 건물로 지하 6층~지상 20층, 연면적 3만4889㎡ 규모다. 리모델링 혹은 수선에 대한 니즈가 충분히 있을 수 있다. 원매자 입장에서는 밸류애드(value-add) 전략을 취하고 싶을 수 있다. 이에 매각 초기부터 구분 소유라는 점은 매각에 부정적인 요소로 지목돼 왔다.


그럼에도 불구하고 원매자들은 가격을 공격적으로 제시했다. 최근 시장에 유동성이 풍부해지면서 실물자산 가격이 상승하고 있는 추세인데, 그 덕을 톡톡히 본 것으로 보인다. 특히 해당 오피스 빌딩은 임대료 미지급 리스크에서 상대적으로 자유로운 측면이 있다는 점도 가격 형성에 긍정적인 영향을 미친 요인으로 지목된다.

삼성화재 역삼빌딩은 오피스 이름에서 알 수 있듯이 삼성화재가 핵심임차인이다. 삼성화재 강남 고객지원센터가 입주해 있다. 잔여 임대차 기간은 5년여다. 이외에 강남, 서초, 역삼 세무서가 입주해 있다.

가격 조율이 마무리된 만큼 삼성화재 역삼빌딩 매각은 속도를 낼 전망이다. KB부동산신탁은 이번 거래를 통해 4년만에 투자금을 회수하게 된다. 시세차익은 600억원 선으로 추산된다. 당시 매입가는 986억원이다. 여기에 취득 부대비용을 고려한 총 투자액은 1050억원이었다. 취득세를 비롯해 기타 자문수수료를 고려한 총 부대비용은 65억원이다.

여기에 최종 투자수익률은 배당도 포함돼 산정된다. 배당재원이 되는 연간 임대료 수익은 약 50억원 수준이다. 4년 총액으로 보면 200억원에 이른다.