이 기사는 2021년 01월 25일 15:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자신탁운용이 대형 오피스빌딩의 임대차 계약을 재구조화해 임대수익 극대화를 노리는 공모펀드를 내놨다. CJ제일제당 사옥을 기초 우량자산으로, 디큐브시티는 밸류애드(Value-add)를 위한 자산으로 편입해 수익성과 안정성을 동시에 노린다. 국내에서 랜드마크급 오피스 빌딩에 투자하는 공모펀드가 나온 건 이번이 처음이다.

◇이지스·케펠운용 분산투자…디큐브시티 '밸류애드' 추구

25일 금융투자업계에 따르면 한국투자신탁운용은 CJ제일제당 사옥과 디큐브시티 오피스 빌딩에 투자하는 '한국투자서울오피스포트폴리오부동산펀드(이하 서울 오피스)'를 출시했다. 투자 금액은 580억원이다. 이지스자산운용의 CJ제일제당 사옥 펀드와 케펠운용의 디큐브시티 펀드에 절반씩 투자한다.

서울의 랜드마크급 빌딩에 투자하는 공모펀드는 이번이 처음이다. 중형급 빌딩에 투자하는 공모펀드는 출시됐지만 연면적 22만㎡ 이상의 대형 쇼핑몰, 대기업 사옥에 투자하는 공모펀드는 없었다. CJ제일제당센터는 2010년 10월 서울시 중구 동호로에 건설된 오피스 빌딩으로 연면적 8만400.8㎡에 달한다. CJ제일제당과 CJENM이 면적의 99%를 사용 중이다. 디큐브시티는 2011년 8월 준공됐다. 서울시 구로구 경인로에 자리한 쇼핑센터로 연면적은 22만9988㎡이다.

사모 재간접으로 설정되며 공모펀드로 출시하게 됐다. 서울 오피스 펀드는 이지스운용의 '이지스제372호전문투자형사모부동산투자신탁'과 케펠운용의 '케펠전문투자형사모부동산투자신탁제5호'에 분산투자한다. 이지스운용과 케펠운용은 2019년 말 기준 설정액(AUM)이 각각 15조2000억원, 3530억원으로 규모 면에서는 큰 차이가 있다.

서울의 랜드마크급 빌딩에 투자하고 있다는 점에서 한 펀드의 투자자산으로 묶였다. 배당수익률이 6%대, 임대료 상승폭이 연 2.5~3.5%로 일정하게 예상된다는 점도 안정적인 투자 요소 중 하나다. 특히 랜드마크급 오피스 펀드 중 만기일이 매치돼 분산투자가 가능한 펀드가 드물었다. 두 펀드 모두 2020년 8월 설정됐다. 만기일은 설정일로부터 5년이다.

두 펀드를 각각의 개별 펀드로 설정하지 않은 이유는 두 투자자산의 투자목적이 달랐기 때문이다. CJ제일제당 사옥은 우량자산의 개념으로 보유하되 디큐브시티는 밸류애드 전략을 펼 예정이다. 밸류애드 전략으로 펀드 기간내 임차인을 바꿀 수 있다. 디큐브시티는 대성산업가스가 마스터리스(건물 전체를 임대해 재임대하는 사업) 계약을 체결 중이다. 대성산업가스 책임임대차 계약이 만료되면 동일조건의 임대차 계약으로 전환하고 반전세 방식의 임대차 계약을 월세로 변경할 방침이다. 두 자산 모두 시장 상황에 따라 중도 매각 가능성은 열어뒀다.

한투운용은 "디큐브시티 업무시설에 대한 투자는 밸류애드 성격으로 대상산업가스의 책임임차기간 종료 전에 임차인 교체 등 임대차개선 전략을 미리 수행할 계획"이라며 "CJ제일제당 센터의 경우 우량자산 성격으로 펀드 기간내 대수선 공사나 임차인 교체는 수행하지 않을 전망"이라고 부연했다.

손실차등형 전략으로 리스크를 최소화했다. 선순위와 후순위를 나눠 후순위 투자자가 손실을 우선 분담한다. CJ제일제당 펀드와 디큐브시티 펀드는 1종 수익증권과 2종 수익증권, 3종수익증권이 구분돼 있다. 서울 오피스 펀드는 이중 1종 수익증권만 매집한다. 1종 수익증권이 우선 배당을 받을 수 있고, 원본 손실이 발생하면 2·3종 수익증권이 손실을 우선 부담한다.


◇일본 오피스 CBD 전략 벤치마크…'수도·역세권·장기임차인'

한투운용의 인기상품인 일본 오피스 펀드 전략이 서울 오피스 펀드에도 녹아있다. 한투운용은 일본과 룩셈부르크, 벨기에와 미국의 오피스 빌딩에 투자하는 공모펀드를 출시해왔다. 수도의 중심지이자 더블·트리플역세권, 지역의 랜드마크급 규모에 골라 투자했던 일본 오피스 펀드의 중심업무지구(CBD) 전략이 고스란히 녹아있다.

한투운용은 일본통 전문가를 중심으로 일본 도쿄 지역 오피스 펀드를 줄지어 내놨다. 2017년 국내 최초로 도쿄지역 오피스에 투자하는 1호 상품을 출시한 뒤 '도쿄 중소형 오피스'와 '도쿄 한조몬 오피스'를 연달아 설정했다. 한투운용의 도쿄 오피스 1호 펀드는 지난해 하반기 만기일보다 2년을 앞당겨 빌딩을 매각하며 성공적인 엑시트 성적을 냈다. 매각 차익만 400억원을 기록했다.

도쿄 오피스 펀드들은 수도에 위치한 곳 중 더블·트리플 역세권이면서 지역의 업무 중심지구인 곳들을 선택해 왔다. 한투운용의 서울 오피스 포트폴리오 펀드도 이 전략을 충실히 따른다. CJ제일제당 건물과 디큐브시티는 서울 중구와 구로구에 위치한다. CJ제일제당 건물은 동대문역사문화공원역 인근 1km로 반경을 넓히면 다양한 중구내 4개 역과 맞닿는다. CBD내 2만평 이상의 오피스 중 트리플 역세권에 속한 자산은 CJ제일제당센터와 연세세브란스병원, 서울스퀘어 등 세 곳에 그친다. 디큐브시티는 신도림역과 밀접하다.

임차인 분석을 통한 전략 추구도 일본 도쿄 오피스와 같다. 한투운용은 도쿄오피스 펀드를 운용하며 펀드 운용기간 내 장기임차 계약을 맺은 건물에 집중 투자한 바 있다. CJ제일제당 센터는 CJ제일제당을 포함해 CJ 계열사와 2027년 10월 31일까지 임대차 계약을 맺고 있다. 디큐브시티의 경우 펀드 기간내 대성산업가스의 계약이 종료돼 리밸런싱 자산으로 활용할 예정이다.

국내 오피스 공모펀드 출시로 지평을 한 단계 넓혔다는 평이 나온다. 국내 오피스 빌딩 투자 환경이 사모펀드에 치중된 상황에서 공모펀드 설정은 의미가 깊다. 투자업계 관계자는 "코로나19로 국제 대체투자 실사가 어려워진 상황에서 국내 랜드마크급 부동산 자산 발굴도 시급하다"며 "사모펀드를 통한 국내 대형 부동산 공모펀드가 하나의 대안점이 될 수 있다"고 전망했다.