이 기사는 2021년 02월 02일 16시16분 thebell에 표출된 기사입니다

리츠사업을 확대 중인 교보자산신탁이 인천 CJ대한통운 물류센터 매입을 마무리했다. 리츠로 담은 첫 물류자산인데다 처음으로 공모를 통해 에쿼티 투자금을 조달하기도 했다. 투자자 모집을 위한 파트너로는 KTB투자증권이 나섰다.

2일 관련 업계에 따르면 교보자산신탁은 인천 서구에 있는 CJ대한통운 물류센터에 대해 지난달 29일 잔금을 치르고 리츠로 소유권을 넘겨 받았다. 2020년 10월 매매를 위한 MOU(양해각서)를 체결한지 약 4개월 만이다.

앞서 매도인인 제이알투자운용은 지난해 9월경부터 원매자 물색에 나섰고 교보자산신탁과 다른 운용사 한 곳이 최고가를 제시했다. 경쟁 끝에 교보자산신탁이 자금 구조 등의 측면에서 나은 조건을 제시해 거래를 따낸 것으로 전해졌다.

양 측이 합의한 거래가격은 480억원이며 이를 포함해 리츠는 총사업비 516억원가량을 조달했다. 교보신탁은 이 가운데 156억원을 에쿼티로 마련하고 354억원은 대출, 5억원 정도는 임대보증금으로 충당했다.

에쿼티 투자금의 경우 특정금전신탁을 활용해 유치했다. 일반 공모 상장리츠는 공모주 판매로 투자자들을 모집하지만 특정금전신탁 리츠는 특정금전신탁을 통해 투자자를 모은다. 2019년 신한리츠운용이 리츠로 매입한 선릉 위워크타워가 이런 방식으로 자본금 일부를 마련했다.

이번 딜에서는 156억원 규모의 특정금전신탁 중 111억원 정도가 판매됐고 나머지는 금융주선계약을 맺은 KTB투자증권이 잔액 인수를 했다. 이번 달 내로 남은 물량에 대해서도 셀다운(재판매)을 시도할 예정이다.

에쿼티를 제외한 차입금 구성을 보면 선순위와 후순위로 나눠 대주단을 짰다. 선순위의 경우 신한은행과 우리은행, 대구은행이 대주로 참여해 306억원을 빌려줬고 후순위로는 대신저축은행이 48억원을 차입해줬다. 만기는 3년이며 금리는 선순위가 연 2.85%, 중순위가 4.50%다. 연간 약 11억원을 이자로 지급하는 셈이다.

캡 레이트(cap rate)를 따지면 4.61% 수준이다. 캡 레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말하는데 당초 물류센터는 5% 이상은 되어야 거래가 성사됐지만 최근 거래가격이 치솟으면서 캡 레이트 역시 갈수록 낮아지고 있다.

실제 최근 거래된 물건들의 경우 LG하우시스 물류센터와 브릭용인물류센터가 4% 후반대에 거래됐고 신한리츠운용이 매입한 이천단천리물류센터는 4.5% 선을 하회하는 것으로 전해진다. 이번 CJ대한통운 물류센터는 시장 분위기상 적정 수준에서 가격이 형성됐다는 평가다.

해당 물류센터는 서구 원창동에 위치해 있는 윤활유 전용 물류센터다. 대지면적 8230평(3.3㎡)에 연면적 2000평으로 지어졌다. 땅 면적 대비 연면적이 좁은 이유는 윤활유 창고라는 특성상 야드가 넓게 필요하기 때문이다. 비교적 최근에 지어진 신축 물류센터로 2018년 11월에 사용승인이 났다.

임차구조는 안정적이다. CJ대한통운이 건물 전체를 장기 임차 중인데 임대차 기간이 2028년 7월이기 때문에 아직 7년 이상이 남았다. CJ대한통운이 제 3자물류 형태로 화주인 GS칼텍스의 물류를 담당하고 있다.

교보자산신탁은 이번 딜이 마무리 단계에 들어서자마자 물류 자산 추가에 나선 상황이다. 현재 안성 삼성로지스 물류센터 인수도 추진 중이다. 이 물류센터의 경우 매입은 사모 리츠로 하되 2년 정도 뒤에 공모 방식의 유상증자를 시도하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 증자 자금으로 지하 1개층 정도를 리모델링해 밸류애드를 노린다.