이 기사는 2021년 03월 26일 13시51분 thebell에 표출된 기사입니다

SK디앤디가 자회사 리츠를 통해 매입한 ‘그랜드 조선 제주’ 호텔을 조선호텔앤리조트가 최소 20년간 장기임차한다. 호텔의 기존 소유주 역시 SK디앤디였는데 리츠 비히클(vehicle)을 활용해 사실상의 투자회수를 했다. 리츠의 에쿼티 투자자로도 조선호텔앤리조트가 참여해 투자 안정성을 높였다.

26일 관련 업계에 따르면 그랜드 조선 제주를 인수한 ‘디디아이제이제이60’ 리츠는 투자자들에게 5~6%의 배당수익률 실현을 목표로 하고 있다. 1종 우선주 기준으로 연 5.0%, 2종 우선주의 경우 연 6.0%이며 이는 운용기간을 5년으로 가정하고 처분이익을 제외했을 때의 수치다.

수익구조는 안정적인 편이다. 해당 호텔을 현재 신세계그룹 계열인 조선호텔앤리조트가 위탁 운영 중인 데다 적어도 20년간 빌려쓰기로 했기 때문이다. 중도에 해지할 수 없도록 계약했고 추후 10년 단위로 연장에 합의할 수 있다.

임대료는 성과연동 방식으로 합의했다. 조선호텔앤리조트는 호텔객실 판매 매출의 31%, 비객실 매출의 16%를 임대료로 지불한다. 또 전대료 수입이 발생할 경우 전대료의 20%를 내기로 했다. 최소 연 80억원의 임대료를 보장하는 구조다.

시장 관계자는 호텔의 매출 전망에 대해 “코로나 이전까지 제주도 관광객은 연평균 4.5%씩 증가하고 있었고 코로나 이후로 줄기는 했지만 내국인을 중심으로 빠르게 회복되는 추세”라며 “관광객 중 고소득층 비중이 점차 늘고 있는 만큼 특급호텔 수요 증가를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

그랜드 제주 조선은 옛 켄싱턴 호텔이다. SK디앤디가 리뉴얼 작업을 마치면서 올 초 조선호텔앤리조트가 ‘그랜드 조선’ 2호점으로 오픈했다. 기존 켄싱턴 호텔 옆에 스위트 객실만 50개 갖춘 ‘그랜드 조선 힐 스위트’를 새로 지어서 프리미엄 객실을 크게 늘렸다.

앞서 SK디앤디가 호텔을 매입한 것은 2018년 7월이다. 사이랜드제주리조트로부터 1150억원을 주고 사들였다. 이후 밸류애드 작업을 위해 리모델링과 함께 인근 유휴 부지를 활용한 증축을 진행해왔다.

개발비용의 경우 애초에는 이지스자산운용이 인수자로 나서 선매매 형태로 충당할 계획이었다. 통상 선매매 형태의 거래에서는 인수자가 개발을 위한 사업비를 선제적으로 대고 준공 시 소유권을 넘겨받는다. 하지만 이지스자산운용과의 거래가 미뤄지다 결국 불발됐고 SK디앤디는 따로 PF(프로젝트파이낸싱)를 일으켜 개발비를 조달했다.

매각이 지연되자 SK디앤디는 디앤디인베스트먼트를 통해 리츠를 설립하고 호텔을 직접 자산으로 담기로 전략을 바꿨다. 디앤디인베스트먼트는 SK디앤디의 100% 자회사인 리츠 AMC(자산관리회사)다. 해당 회사가 세운 디디아이제이제이60 리츠는 이달 초 자금 조달을 마무리하고 호텔 소유권을 넘겨받았다.

순매입가는 2400억원, 감정평가액 대비 91.7% 수준이다. 부대비용을 포함해 에쿼티로 1070억원을 마련하고 1560억원은 대출로 충당했다. 중소기업은행이 대주로 나섰으며 금리는 5년 만기 고정으로 연 2.7%다. 매년 42억원 정도가 이자로 나가는 셈이다. 에쿼티 지분의 경우 조선호텔앤리조트가 투자자로 참여해 500억원 규모의 자금을 태웠다.