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[WM라운지]부동산 투자 관점에서 보는 데이터센터

홍지은 세빌스코리아 상무공개 2021-03-31 07:33:20
데이터센터가 부동산 투자 대상으로서 국내외 투자자의 관심을 끌고 있다. 데이터센터는 컴퓨터 시스템과 통신장비, 저장장치인 스토리지 등이 설치된 시설이다. 빅데이터를 저장하고 유통시키는 핵심 인프라다. 예전에는 기업 사무실에 함께 있던 전산실이 규모나 성능면에서 확장된 형태로 보면 된다.

데이터센터의 종류는 실제 사용 유무에 따라 크게 자가용과 코로케이션(Colocation)으로 구분할 수 있다. 자가용 데이터센터란 사업자가 직접 소유, 운영, 사용하는 데이터센터다. 일반 기업들의 데이터센터가 이에 해당한다.

코로케이션 데이터센터란 사업자가 실사용이 아닌 비즈니스 목적으로 센터를 소유하는 형태다. 단일 또는 여러 임차인에게 공간이나 시설을 임대해 수익을 창출하는 상업용 데이터센터를 칭한다.

코로나19 이후 업무는 물론 일상 생활의 많은 영역도 비대면으로 이뤄지면서 전세계 데이터 사용량이 기하급수적으로 증가하고 있다. 특히 'ABC' 산업군으로 통칭되는 'AI(인공지능)', 'Big data(빅데이터)', 'Cloud(클라우드)' 산업이 급속히 성장하면서, 데이터의 저장과 유통에 필수적인 데이터센터 시장도 빠르게 커지고 있다.

급격한 데이터양 증가와 클라우드, 5G 등 정보통신기술 발전에 따라 '하이퍼스케일 데이터센터' 개념도 새롭게 등장했다. 하이퍼스케일 데이터센터는 규모와 성능을 모두 고려한 종합적 개념이다. 이를 구분하는 기준은 전문가마다 상이하지만, 통상적으로 기존 데이터센터보다 규모가 크고 유기적 구조를 갖추고 있다. 상황에 따라 데이터센터의 시스템, 메모리, 네트워크, 스토리지 등을 유동적으로 확장하는 능력도 있다.

세계적으로 하이퍼스케일 데이터센터가 빠르게 공급되고 있다. 아시아태평양 지역 내에서도 하이퍼스케일 데이터센터의 증가 속도가 두드러진 것으로 파악됐다. 한국도 넷플릭스와 같은 OTT서비스, 5G, 클라우드 등 정보통신 인프라 기술의 향상으로 데이터 사용량은 이미 상당한 규모에 도달했다. 다만 데이터센터의 개발과 공급은 다소 뒤늦은 것으로 파악돼 왔다.

그러나 최근에는 국내에서도 데이터센터의 공급과 개발이 빠르게 이뤄지고 있고 규모도 대형화되고 있다. 국내 데이터센터는 절반 이상이 서울과 경기 지역에 분포하고 있다. 통신사업자 주도로 개발됐던 과거와 달리 최근에는 자산운용사, 건설사, 재무적 투자자에 의한 공급이 증가하고 있다.

해외 투자자, 특히 데이터센터가 기초자산인 리츠가 상장된 미국과 싱가포르 투자자는 일찍부터 한국시장에 많은 관심을 보였다. 직접 투자가 이뤄지기 시작한 건 최근 일이다. 그 뒤를 이어 국내 자산운용사, 건설사 등이 데이터센터 시장에 진입하고 있다. 현재 운영 중이면서 투자가 가능한 데이터센터가 많지 않아 투자자들은 센터를 지을 수 있는 부지부터 매입해 사업화를 꾀하고 있다.

향후 데이터센터 예정지를 파악해 보면 일부 지역에 공급이 집중되고 있다. 올해부터 약 3년 간 공급되는 수도권 내 주요 데이터센터는 일산, 가산, 상암, 평촌, 용인 등 크게 5개 지역에서 주로 개발되고 있다. 이 가운데 일산, 평촌, 용인 지역의 경우 수전용량(개별 데이터센터가 한국전력공사에서 제공받는 총 전력량) 기준 공급량이 지난달보다 2배 이상 증가할 것으로 추산된다.

카카오나 네이버처럼 이미 충분한 수요를 확보한 기업이 증가하는 수요에 맞춰 공급을 늘리는 경우도 있다. 하지만 재무적 투자자가 주도하는 공급의 경우 수요가 정해지지 않은 사례가 상당수인 것으로 파악된다.

특히 데이터센터의 주요 수요자인 글로벌 클라우드 사업자는 그 수가 굉장히 제한적이다. 따라서 글로벌 클라우드 사업자의 사업 계획과 지역 전략, 이에 따른 추가 데이터센터 확장 플랜을 이해하고 분석해야 한다. 이런 사전 진단없이 개발되는 일부 상업용 데이터센터는 향후 운영에 어려움을 겪을 수도 있다.

데이터센터 개발은 안정적 전기 공급 외에도 통신망, 확장 가능성 등 전문적 고려 사항이 많은 개발 사업이다. 안정적으로 운영이 가능한 데이터센터를 개발하려면 최종 사용자와 운영 사업자의 사업 방향을 이해해야 한다. 개발 초기부터 수요자와 함께 개발하거나 미래 수요를 최대한 예측해 개발이 이뤄져야 할 것으로 판단된다.

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